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Reconnaissons que nous sommes dans un cycle de crise du crédit, tant conjoncturel que structurel. La sortie de crise fait planer une incertitude particulièrement désagréable.
La nature humaine est ainsi faite que l’installation dans le confort a une fâcheuse tendance à occulter les qualificatifs fondamentaux qui prévalent à une situation exceptionnelle. Exceptionnel ! C’est un terme que nous avons tous employé pendant 3 années pour commenter les volumes de ventes de biens immobiliers et les volumes de production de crédit immobilier. Exceptionnel tout autant était le niveau des taux d’intérêt, lorsque la Banque Centrale Européenne s’est enfoncée dans la jungle inconnue du refinancement en taux négatifs. Donc, forcément, le retour à une certaine normalité dispense une impression brutale de repli.
Il serait inutile, car forcément erroné en raison des contextes radicalement différents, de remonter au-delà d’une trentaine d’années. Néanmoins, si on prend les périodes où le crédit au logement s’est écroulé, on note une réelle similitude dans le comportement des marchés et des acteurs.
Les circonstances qui ont conduit au crédit crunch actuel sont très particulières, et surtout leur empilement est impressionnant. À défaut d’éviter la bascule, on aurait pu adoucir la violence du changement.
L’appétence des ménages français demeure forte. Et pourtant le nombre de propriétaires depuis ces vingt dernières années, s’il a augmenté en nombre absolu, n’a pas vraiment bougé en relatif. Non du fait de la réticence des banques, mais parce que l’absence de planification du logement a produit une pression sur les prix. La capacité d’achat a donc été portée par la capacité d’emprunt. Les banques ont énormément prêté à des conditions très basses.
Or, les banques françaises prêtent aux ménages à taux fixe. Ce qui fait que les encours dans les bilans des banques ont gonflé à un taux moyen bas, tandis que l’éventualité d’une remontée des taux sur le marché faisait entrevoir un risque de refinancement. Dès lors, les autorités de régulation et les autres organisations parallèles ont décidé de brider le système.
Sont venus s’ajouter les éléments contextuels de la guerre russo-ukrainienne, provocant une résurgence de l’inflation, tant espérée mais ensuite difficilement contrôlable. Il ne faudrait pas non plus oublier les conséquences de la crise sanitaire et ses effets sur les échanges internationaux.
À tous ces motifs, s’ajoutent des éléments structurels forts pour le secteur bancaire et financier et pour le marché du logement. On citera, entre autres, l’avènement des nouvelles technologies dans le traitement des données et dans la digitalisation des contrôles et du conseil ou de la vente. On peut ajouter la concurrence internationale débridée sur les marchés financiers, l’émergence de mastodontes non financiers grignotant des parts de marchés sur des activités connexes mais lucratives des banques, ou encore le délaissement (parfois contraint) d’investissements dans des secteurs d’activité jusque-là bénéfiques…
Ces bouleversements ont pour conséquence de rogner la rentabilité des banques. Dans ces conditions, l’obligation de réduction de la prise de risques a dicté les autorités bancaires mais aussi les banques les plus sensibles à ces facteurs.
« Le retour à une certaine normalité dispense une impression brutale de repli. »
Si les explications du constat peuvent paraitre sombres, la réalité l’est nettement moins.
D’une part parce que, par essence, le système bancaire n’est profitable qu’en finançant l’économie et que dans les économies des pays occidentaux, le poids du logement est important. Au-delà donc des annonces politiques pouvant faire croire parfois à un sabordage socio-économique de la chaîne de l’immobilier, il y aura prise de conscience des effets durables et dangereux d’un non-soutien public.
D’autre part, les effets de l’inflation causée par la mondialisation vont s’atténuer par les mêmes causes de la mondialisation.
Ensuite, si l’attitude « fermée » des prêteurs a pu être jugée brutale et violente, le système bancaire a une capacité d’adaptation forte, et la mutation organisationnelle des investissements va impacter favorablement les envies de retourner à la conquête des marchés de la consommation.
Enfin, parce que les entrepreneurs français ont une capacité d’adaptation forte.
Les professionnels de l’immobilier ont entamé leur part du travail en raisonnant les vendeurs. Les banquiers ont entamé leur mutation. Les acheteurs ont révisé leurs prétentions. Posons-nous la question de savoir si acheter un bien en étant persuadé que cela prendra de la valeur, à des conditions financières rendant l’argent si facile, et sans avoir préparé un investissement qui demeure encore très souvent un projet de vie, était durable.
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