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Un nouvel article L.145-40-2 relatif aux charges et travaux entend limiter la liberté contractuelle en poursuivant un double objectif : améliorer la transparence des facturations de charges au preneur et rééquilibrer les obligations des parties à ce titre. Explications avec David Messica, directeur filière commerce de CAPIFRANCE.
Avant la réforme, aucune disposition légale n’interdisait aux parties de déterminer librement les charges qui pouvaient être contractuellement refacturées au locataire. S’est ainsi développée la pratique des baux dits « investisseurs » ou « triple net », transférant au preneur la quasi-totalité des charges, y compris celles incombant par principe au bailleur (grosses réparations de l’article 606, travaux de mise aux normes, assurances de l’immeuble, honoraires de gestion, taxes foncières, etc…) source bureauxlocaux.com. « Jusqu’à présent le locataire devait supporter l’entretien courant prévu dans l’article 605 et bien souvent le clos et le couvert qui concerne les ravalements de façade prévu dans l’article 606. Cette spécificité française n’était pas pour déplaire aux gros bailleurs qui choisissaient d’investir en France jugeant le loyer triple net particulièrement avantageux. Ce système de marges arrière faisait que le loyer était l’arbre qui cache la forêt. Le locataire ne savait pas à quelle sauce il allait être mangé… » considère David Messica directeur filière commerce de CAPIFRANCE.
« Si on regarde plus près le métier d’investisseur il s’agit d’acheter du patrimoine, de le louer et de le gérer au mieux pour un jour sortir du marché avec un bénéfice. Pour ce qui est du locataire, il doit concentrer son attention sur son commerce : frais de fonctionnement, achats, gestion des stocks, concurrence etc… On ne lui demande pas de savoir valoriser et entretenir le patrimoine de son bailleur ! Pourtant aujourd’hui c’est ce qu’il fait. Je pense donc que la nouvelle réglementation permettra juste à chacun d’y voir plus clair. Les petits commerçants comme les grands investisseurs pourront enfin savoir ce qu’ils paieront à la fin de l’année. Cette loi va également éviter des défaillances d’entreprises liées à des faux frais sur une mauvaise saison. Concernant les investisseurs, une fois qu’ils auront trouvé le tempo, et que ce sera passé dans les usages, ils gagneront aussi car ils retrouveront la confiance des locataires… » estime le directeur commerce de CAPIFRANCE. « Ce système fonctionne déjà chez nos voisins. Pour preuve, une foncière Suisse développe un modèle économique allant jusqu’à la prise en compte de la facture d’énergie dans le loyer annuel. Un loyer certes plus élevé mais sans surprise à la fin ! » conclut-il. © byBazikPress
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