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La conclusion du bail est une étape cruciale pour anticiper les impayés de loyers. L’évaluation de la solvabilité du locataire et de son éventuel garant est déterminante, tout comme la souscription d’une garantie adaptée.
Avant d’établir un bail, l’agent immobilier devra rechercher un locataire présentant une solvabilité certaine, afin de ne pas faire perdre au bailleur la chance d’encaisser le loyer chaque mois. Outre cette première mission, la souscription de garanties complémentaires par le bailleur peut s’avérer nécessaire, voire indispensable.
La solvabilité du candidat locataire et de la caution est un élément clé du paiement effectif du loyer. L’agent
immobilier se doit de la vérifier, pour sécuriser la conclusion du bail. Il s’agit d’une obligation fondamentale.
Lorsque le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, l’article 22-1 interdit de demander un certain nombre de pièces
au candidat locataire, et notamment :
– l’attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors
que le locataire peut présenter d’autres justificatifs;
– l’attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire.
L’on peut noter que cette loi ne concerne que le candidat locataire, et pas la caution.
Elle ne s’applique qu’aux baux d’habitation non meublés constituant la résidence principale du locataire : les
Prévenir les impayés de loyer lors de la conclusion du bail autres baux, comme le meublé, ne sont pas concernés.
Les juges sont exigeants avec l’agent immobilier. Ainsi, il doit recueillir toute information pertinente, et vérifier les revenus au moyen notamment des fiches de paie. Il est utile de demander la production de documents originaux et d’en examiner l’authenticité. La cour d’appel de Bordeaux a récemment jugé que demander les ressources du locataire était insuffisant, et que l’agent immobilier devait s’assurer qu’il acquittait bien son loyer dans le passé, notamment en lui réclamant les quittances. Dans le cadre de la GLI (garantie des loyers impayés), l’assureur fixe la liste des pièces que l’agence doit réunir impérativement.
La responsabilité de l’agent immobilier est engagée si, après la signature du bail, il apparaît qu’il a été défaillant dans l’exécution de son mandat.
Il encourt une condamnation à hauteur du préjudice du bailleur, et peut être amené à supporter le montant des loyers et charges impayés, voire de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, et des primes d’assurances inutilement versées par le bailleur.
Deux formes de garanties s’offrent au bailleur : le cautionnement et l’assurance.
L’agent immobilier demandera une caution si le locataire ne présente pas de garanties de solvabilité suffisantes et si le bailleur ne bénéficie pas d’une autre garantie.
La caution s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire.
Le cautionnement peut être donné pour la durée du bail, ou pour une durée plus longue : il est utile de spécifier précisément ce point lors de l’établissement de l’acte.
La responsabilité d’un agent immobilier qui n’avait pas prévu le renouvellement d’un engagement de caution a déjà été retenue.
Le cautionnement est généralement stipulé solidaire, ce qui permet au bailleur de poursuivre la caution dès le premier impayé, sans avoir à se tourner d’abord vers le locataire. En cas d’impayé, le cautionnement est une garantie efficace si la caution se libère spontanément de son obligation. À défaut, une procédure sera nécessaire.
Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas demander de caution s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti. Et, si le bailleur est une personne morale (autre qu’une société civile familiale défi nie par la loi de 1989), le cautionnement ne peut être demandé que :
– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret (FSL, organismes collecteurs…),
– ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse.
Toujours dans le cadre de la loi de 1989, le cautionnement est soumis à un formalisme pointilleux, détaillé à l’article 22-1. Si l’acte n’est pas établi conformément aux prescriptions légales, il encourt l’annulation. L’agent immobilier qui établirait un acte de caution défectueux pourrait voir sa responsabilité engagée à hauteur des loyers et indemnités impayés.
Dans le cadre de sa mission de conseil, l’agent immobilier orientera le bailleur vers une assurance des risques locatifs.
En attendant la garantie universelle des loyers (GUL) promise par Cécile Duflot, la GRL (garantie des risques locatifs), créée en 2005, a vocation à garantir les ménages dont les ressources ne dépassent pas le plafond fixé. Ce dispositif connaît cependant des difficultés dues au désengagement progressif des assureurs.
La garantie des loyers impayés (GLI) est proposée par l’agent immobilier dans le cadre de l’activité de gestion immobilière. Les prestations offertes sont définies par le contrat d’assurance, et notamment la période garantie, le montant garanti par échéance, et la franchise éventuelle.Le coût de la GLI est fonction de la sinistralité de l’agent immobilier. Le montant des primes étant susceptible d’évoluer dans le temps, il peut apparaître préférable de ne pas le contractualiser dans le mandat de gestion.
Pour éviter toute perte de la garantie, l’agent immobilier gestionnaire du bien prendra garde à respecter les conditions fixées par l’assureur aussi bien :
– lors de la conclusion du bail, par la constitution d’un dossier conforme, la police d’assurance imposant généralement la réunion et la conservation d’un certain nombre de pièces;
– lors de la survenance d’un impayé, la police d’assurance définissant généralement une procédure et des échéances précises pour la délivrance des lettres de rappel, de mise en demeure, du commandement de payer… ainsi que pour l’information de l’assureur en cas de sinistre.
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