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Acteur de référence de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier, Galian (issu de l’évolution de la CGAIM) considère que la Garantie Universelle des Loyers (GUL) représente un risque de déséquilibre financer et d’aléa moral. Démonstration.
Madame Cécile Duflot, Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, milite pour la création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) dont l’objectif serait « de garantir les bailleurs, sous la forme d’un système d’aides, contre les risques d’impayés de loyer, afin de favoriser l’accès au logement et de prévenir les risques d’expulsion des locataires par des mesures d’accompagnement social. » Ce dispositif nécessiterait non seulement la création d’un organisme public dédié, mais aussi une nouvelle taxe pour assurer son financement.
Évaluée par le Gouvernement à 1,5% du montant des loyers et supportée à parts égales par le locataire et le propriétaire, la taxe GUL viendrait encore alourdir la fiscalité des ménages. De même, elle impacterait immanquablement les loyers, contrairement aux objectifs du Gouvernement et à la préoccupation des Français de maintenir leur pouvoir d’achat.
Hier chiffrée à 2% par Madame la Ministre, ramenée aujourd’hui à 1,5%, propriétaires et locataires ne manqueront pas de s’interroger sur les paramètres de calcul de cette taxe et sur sa stabilité. Sa croissance pourrait en fait rapidement s’avérer inflationniste. Pour sa part, Galian a calculé dans une hypothèse favorable, « que les besoins de financement de la GUL pourraient atteindre au minimum 1,5 milliard d’euros par an et probablement d’avantage. Ainsi, le simple équilibre de la GUL impliquerait en réalité une taxe d’au moins 3,2%. On voit que même avec une marge d’incertitude, on est très loin du chiffre annoncé par Madame la Ministre ».
Outre le risque d’augmentation des loyers liés à la GUL, Galian craint une désolvabilisation des locataires les plus fragiles. En effet, un taux d’effort (rapport loyer / ressources) fixé à 50%, pourrait créer une illusion d’augmentation du pouvoir d’achat et faciliter l’accès des locataires à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, se révélerait excessif et surtout ne tiendrait pas compte du « reste à vivre ». Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d’ores et déjà noté une « forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement ». Le nouveau dispositif risquerait d’accentuer ce phénomène.
La taxe GUL pèsera de manière obligatoire sur 100% des propriétaires, alors même que le taux d’impayés actuel est de l’ordre de 2,5%. On peut craindre que la GUL ne modifie cette situation et n’engendre une profonde évolution des comportements, véritable aléa moral. Si l’impayé n’a plus de conséquence, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, systématiquement indemnisé, ni sur le locataire, sur-protégé, le bon paiement du loyer perd tout son sens.
Galian alerte donc les pouvoirs publics sur les risques de dérive de cette « sécurité sociale du logement » alors que les experts des garanties de loyers (assureurs, courtiers, professionnels de l’immobilier) en sont évincés. C’est pourquoi Galian propose la création d’un dispositif mixte public-privé, utilisant l’expérience acquise, bâti sur des paramètres économiques viables et mobilisant les ressources publiques sur des populations dûment ciblées. ©LeFilDeLimmo/BazikPress ©LeFilDeLimmo/BazikPress
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