Les différents statuts des négociateurs immobiliers

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L’agent immobilier a le choix entre différents statuts pour ses collaborateurs. Il peut opter pour une relation salariée  négociateur immobilier VRP ou  non) ou pour le recours à un  professionnel indépendant, l’agent commercial. Quel que soit le statut du collaborateur, il devra être titulaire de l’attestation de négociateur (carte blanche) afin de prouver qu’il  fait bien partie des personnes habilitées à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agent immobilier (article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).

Les collaborateurs  salariés

Définition du négociateur immobilier.  L’avenant n° 31 du 15 juin 2006 à la Convention collective nationale (CCN) de l’immobilier a créé un nouveau statut de négociateur immobilier salarié.

Il distingue deux catégories de collaborateurs :

– Le négociateur VRP représente son employeur auprès de la clientèle, exerce sa profession à titre exclusif et constant, prospecte la clientèle à l’extérieur de l’agence  et lui rend visite en vue de rendre et de transmettre des  commandes. Il ne réalise pas d’opérations commerciales pour son compte personnel. Il lui est attribué un secteur géographique et/ou une clientèle déterminé(s), mais ce secteur n’est pas forcément exclusif.

– Le négociateur non VRP peut, à l’occasion, démarcher  la clientèle. Toutefois, son activité principale consiste à faire visiter les biens et à   accueillir  les clients à l’agence (ou dans un bureau de vente) en vue de négocier la vente ou la location des biens  objets du mandat.

Le contrat de travail

Le négociateur immobilier salarié, VRP ou non, est lié à son employeur, l’agent immobilier, par un contrat de travail dont les éléments constitutifs sont : la prestation de travail, la rémunération et la subordination juridique. Le collaborateur exécute, contre rémunération, sa prestation de travail sous l’autorité de l’employeur, lequel a le pouvoir de donner des ordres et des directives, de contrôler l’exécution de son travail et Les différents statuts des négociateurs immobiliers de sanctionner les manquements de son subordonné.

Modalités d’exécution du contrat de travail. Qu’il soit VRP ou non, le collaborateur est soumis aux dispositions de la CCN de l’immobilier. L’accord national interprofessionnel du 3 octobre 1975 (également appelé convention collective  des VRP) n’est pas applicable aux négociateurs immobiliers VRP relevant de la branche des agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce. Bien qu’ils soient tous deux salariés de l’agence, l’avenant n° 31 précité prévoit des distinctions entre le salarié VRP ou non :

– Le négociateur non VRP est soumis à la réglementation sur la durée du travail, ce qui n’est pas le cas du négociateur  RP, sa durée du travail n’étant pas contrôlable (art. 2).

– La période d’essai des négociateurs non VRP est fixée à 3 mois renouvelable une fois pour cette durée ; celle des négociateurs VRP ne peut excéder 3 mois renouvellement inclus (art. 3).

– Le négociateur VRP perçoit  un salaire minimum brut mensuel de 1 300 euros (avenant n° 40 du 15 mai 2008), le non VRP bénéficie d’un salaire minimum brut mensuel correspondant au smic, soit 1 430,25 euros au 1er janvier 2013 (art. ).

Rupture du contrat de travail.

Comme pour tout autre salarié, le contrat de travail d’un négociateur, VRP ou non, peut être rompu par démission du collaborateur, licenciement ou rupture conventionnelle. En cas de licenciement, l’employeur doit fonder la rupture du contrat de travail sur une cause réelle et sérieuse (faute du collaborateur, absences injustifi ées, insuffisance de résultats à condition notamment de prouver que l’objectif était réalisable…). Il doit respecter la procédure de  licenciement et verser l’indemnité prévue par l’article 33 de la CCN de l’immobilier. En cas de démission ou de licenciement, le salarié est tenu de respecter un préavis. Il dépend de la catégorie du  salarié (VRP ou non), de son statut (cadre ou non cadre) et de son ancienneté dans  l’agence (art. 8 de l’avenant n° 31 précité).

Le négociateur, VRP ou non, dont le contrat est rompu bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de suite concernant les commissions  qu’il aurait perçues si le contrat n’avait pas pris fin. Il court à compter de l’expiration du  contrat de travail pour une durée minimum de 6 mois (art. 10).

Les collaborateurs indépendants

Définition d’agent commercial  C’est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de prestation de services, au nom et pour le compte d’un agent immobilier (article L 134-1 du Code de commerce). Il peut exercer son activité dans le cadre d’une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) ou opter pour le statut d’auto entrepreneur à condition que son chiffre d’affaires n‘excède  pas 32 600 euros en 2013.

Formalités professionnelles Le négociateur immobilier  indépendant, doit, avant tout début d’activité, s’immatriculer du registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel il est domicilié (greffe du  tribunal d’instance dans les départements du Haut-Rhin,  Bas-Rhin et de la Moselle). Cette inscription donne lieu  à l’attribution d’un numéro d’immatriculation qui doit apparaître, avec le lieu de l’immatriculation,  sur les documents et correspondances à usage professionnel de l’agent commercial (article R 134-12 du Code de commerce).

Le contrat de mandat L’agent commercial et l’agent immobilier sont liés par un contrat de mandat. Ce n’est pas un contrat de travail, le  négociateur immobilier indépendant ne peut se voir appliquer ni le droit du travail, ni la CCN de l’immobilier. Il exerce une profession non commerciale indépendante et, comme tout travailleur indépendant, doit s’acquitter de ses cotisations sociales et respecter ses obligations comptables et fiscales. Le mandat liant le mandant (l’agent immobilier) et le mandataire (l’agent commercial) est qualifié par la loi de « mandat d’intérêt commun », par lequel tous les deux oeuvrent pour le développement de la clientèle et l’essor de l’agence. Le contrat de mandat peut être verbal ou écrit, à durée déterminée ou indéterminée. Afin de sécuriser la relation conventionnelle, l’écrit est  fortement recommandé. Il peut prévoir pour l’agent commercial l’exclusivité de son secteur géographique de représentation, la réalisation d’un certain chiffre d’affaires annuel, la possibilité de percevoir des avances imputables sur le montant des commissions, une clause de non-concurrence lui interdisant de travailler pour un  concurrent après  la cessation  du mandat…

Modalités d’exécution du contrat de mandat L’agent commercial n’a pas la qualité de  commerçant, il ne peut avoir   de clientèle propre ni être titulaire d’un fonds de commerce. Il agit au nom et pour le compte du mandant, sans accomplir d’actes de commerce en son nom propre. En pratique, l’exécution du contrat de mandat est très encadrée :

– La loi Hoguet interdit au négociateur indépendant de rédiger des actes sous seing privé, de donner des consultations  juridiques, de recevoir des fonds ou des biens, de prêter son concours, de manière habituelle, à la vente ou à la  location de biens appartenant à autrui. S’il ne respecte pas ces interdictions, il encourt 6 mois d’emprisonnement et 7 500 euros d’amende ainsi que la perte du bénéfice de son statut (art.   et 14 de la loi Hoguet, Cass. Civ. 1, 17 février 011).

– S’il existe un lien de subordination ou un pouvoir de contrôle de l’agent immobilier sur les activités de l’agent commercial, celui-ci (ainsi que la Sécurité sociale) peut demander la requalification du contrat de mandat en contrat de travail. Le lien de subordination se caractérise par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et de sanctionner les manquements de son subordonné. Ainsi en est-il lorsque le négociateur doit suivre la formation mise  en place par l’agent immobilier,assurer ses rendez-vous de clientèle dans les locaux de l’agence, établir un prévisionnel de son activité mois par mois et rendre compte de manière stricte de  l’accomplissement de sa mission (Cass. Soc, 7 juillet 2012).

Rupture du contrat de mandat  S’il est à durée indéterminée, le contrat de mandat peut être rompu par le mandant ou le mandataire moyennant un préavis d’un mois pour la première année du contrat, de 2 mois pour la deuxième année commencée, de 3 mois à compter de la troisième année commencée. La rupture du contrat de mandat ouvre droit pour le négociateur indépendant à une indemnité compensatrice. Pour en bénéficier, il dispose d’un an à compter de la   rupture du contrat pour notifier à son mandant qu’il entend faire valoir ses droits. La jurisprudence fixe cette indemnité à  2 ans de commissions brutes. Cette indemnité n’est pas due lorsque la rupture du contrat est imputable à la faute  grave de l’agent commercial, lorsqu’il cède son contrat à un tiers, en accord avec l’agent immobilier ou lorsqu’il est à l’initiative de  la rupture du contrat (sauf s’il justifie de circonstances imputables au mandant ou liées à l’âge, l’infirmité  ou la maladie).

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