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Le gouvernement conduit plusieurs chantiers à la fois. Celui de la fiscalité, d’une part, celui de la loi cadre sur le logement et l’urbanisme, d’autre part.
Les dernières mesures de la ministre du Logement, Cécile Duflot, et du gouvernement Ayrault alourdissent la fiscalité immobilière. Supposées déclencher un choc de l’offre, elles provoquent à tout le moins un électrochoc dans la profession. Son impact est souvent mis en doute par les professionnels de l’immobilier qui dénoncent ces changements de fiscalité comme des facteurs de blocage des transactions. Revue de détails et règles du jeu.
Le gouvernement Fillon avait déjà alourdi la fiscalité sur les plus-values immobilières, Cécile Duflot instaure une surtaxe. Jusqu’alors imposées à 19 % auxquels s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux, les plus-values immobilières des résidences secondaires ou locatives se verront imposer une taxe supplémentaire de 2 % à partir de 50 000 euros, celle-ci augmentant de 1 % par tranche de 50 000 euros, pour atteindre 3 % pour 100 000 euros et jusqu’à 6 % pour 250 000 euros. Soit un prélèvement total de 40,5 % au dessus de ce seuil. La plus-value devrait être calculée après application éventuelle des abattements pour la durée de détention. La surtaxe devrait être limitée l’année prochaine par un abattement exceptionnel sur les plus-values, décidé parallèlement dans le cadre du budget 2013. Elle s’appliquera pleinement à compter du 1er janvier 2014.
Jusqu’à présent, la cession de terrains constructibles bénéficiait de l’abattement pour durée de détention applicable aux plus-values immobilières. Le projet de loi de finances 2013 prévoit la suppression à compter du 1er janvier 2013 de cet abattement.
Le dispositif Scellier devait s’éteindre fin 2012 pour laisser place au nouveau régime Duflot. Devant la levée de bouclier des promoteurs dont les ventes ont freiné sec, le gouvernement a accordé un délai supplémentaire. L’acte authentique de vente pourra être signé jusqu’à la fi n de mars 2013, à condition qu’une réservation certaine ait été effectuée avant le 31 décembre 2012.
Cette réservation devra être enregistrée de manière formelle chez un notaire ou au service des impôts.
Le remplaçant du Scellier se veut plus incitatif et plus social. Le dispositif Duflot permet à l’acquéreur d’un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, étalée sur 9 ans, du prix de vente, ce dernier étant plafonné à 300 000 euros.Les loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs devront être plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers de marché. Le Duflot sera réservé aux zones où les besoins se font le plus sentir.
La TVA sur les travaux d’entretien et de rénovation avait déjà été relevée de 5,5 à 7 % début 2012. Le gouvernement a annoncé que ce taux de TVA passera de 7 à 10 % en 2014.
Les trois chantiers de Cécile Duflot
Cécile Duflot, ministre du Logement
et de l’Egalité des territoiresLe ministre du Logement, Cécile Duflot a profité du 66e congrès de la Fnaim pour présenter les grands chantiers de la loi cadre sur le logement et l’urbanisme qui devrait être votée au cours des prochains mois.
Les rapports locatifs
La loi de 1989 a besoin d’être dépoussiérée, les rapports entre locataires et bailleurs doivent être modernisés. Je souhaite que ce travail s’effectue selon trois principes fondamentaux :
– garantir l’équilibre des relations entre propriétaires et locataires : chacun doit pouvoir trouver son compte dans le fait de louer un bien immobilier, en sortant des oppositions de principe parfois un peu stériles ;
– sécuriser les rapports locatifs : pour y parvenir, nous devons réfléchir à la création d’un véritable mécanisme de sécurisation locative généralisé. La GRL a constitué une première étape qui a ouvert la voie, il faut désormais en tirer le bilan et passer à l’étape suivante. C’est un chantier central.
– le troisième principe sera de réguler les marchés locatifs. Nous visons à terme une véritable maîtrise des loyers et de leurs évolutions. C’est essentiel pour garantir le pouvoir d’achat de nos concitoyens et pour renforcer l’accès au logement de tous. Si le décret de l’été dernier a permis de répondre à l’urgence en limitant les hausses excessives, je souhaite que nous allions désormais au bout de la logique. Nous devons parvenir à une connaissance plus fi ne et partagée des marchés locaux grâce à un meilleur partenariat entre la puissance publique et les professionnels de l’immobilier.
La loi de 1965 sur les copropriétés
Le droit de la copropriété est devenu aujourd’hui pour de nombreux sujets un frein plus qu’une protection. Nous devons notamment l’adapter pour faire face à deux grands défi s de la prochaine décennie : d’une part, la réalisation des travaux de performance énergétique, indispensable à la maîtrise des charges et à la lutte contre le réchauffement climatique ; d’autre part, le repérage, la prévention et le traitement des copropriétés dégradées. Pour ce qui concerne la profession de syndic, nous voulons à la fois limiter les conflits d’intérêts, favoriser la concurrence et améliorer la rigueur financière des acteurs du monde de la copropriété. Nous poserons sur la table plusieurs dossiers que je sais débattus. Je pense au débat entre compte séparé et compte unique, je pense aux règles de rémunération des syndics, je pense au contrôle, à la déontologie et la discipline de la profession.
La loi Hoguet
Cette loi dont l’architecture n’a pas évolué depuis 40 ans doit être modernisée. Nous devons redonner un cadre solide à la profession. C’est nécessaire pour la protection du consommateur, d’une part, et pour permettre aux professionnels d’investir dans la qualité de leurs offres sans faire face à une concurrence déloyale, d’autre part.. La qualité du service rendu sera ma priorité. Il faudra renforcer les exigences de formation initiale et de formation continue. Alors que de nouvelles pratiques et de nouveaux acteurs émergent et échappent aux réglementations actuelles, il faudra adapter le cadre juridique pour en tenir compte. Il faut aussi donner des garanties supplémentaires au consommateur, et je souhaite dans cette perspective adapter l’encadrement et le contrôle des activités de la profession.
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