Non-obtention de prêt : quels cas donnent lieu à une indemnisation pour l’agence et le vendeur ?

La condition suspensive d’obtention de prêt

L’acquéreur qui achète pour ses besoins personnels bénéficie d’un droit de conditionner la vente à l’obtention d’un prêt bancaire. Cela signifie que la vente ne pourra être conclue que s’il obtient son prêt. Dans la pratique, afin de garantir ce droit accordé à l’acquéreur, une condition suspensive est systématiquement intégrée au compromis de vente. Elle précise les caractéristiques du prêt à solliciter : type de financement, durée maximale du prêt, montant maximal souhaité, taux d’intérêt plafond, ainsi que le délai imparti pour obtenir l’accord de la banque (minimum un mois).

Cette clause joue un rôle essentiel : si l’acquéreur n’obtient pas de prêt conforme à ces exigences, la vente est annulée sans qu’il subisse de pénalité financière.

Quand le prêt n’est pas obtenu : que se passe-t-il ?

Si l’acquéreur n’obtient pas son prêt, la vente est automatiquement annulée dans la plupart des cas. Cela signifie :

– le remboursement de son dépôt de garantie ;

– pas de commission pour l’agence immobilière ;

– l’absence de compensation financière pour le vendeur.

Cependant, des exceptions existent. Si l’acquéreur est fautif ou négligent, le vendeur et l’agent immobilier peuvent parfois demander une indemnisation.

Cas de fautes de l’acquéreur

Le vendeur et l’agent immobilier vont pouvoir dans certains cas prétendre à des dommages et intérêts, si l’acquéreur :

1. N’a pas formulé de demande de prêt dans les délais fixés par la clause : vérifiable si l’acquéreur ne peut pas justifier d’un nombre de refus prévus dans la condition suspensive à temps ;
2. A déposé des demandes non conformes aux termes de la condition suspensive (montant, durée ou type de prêt incorrect) : vérifiable par les conditions indiquées dans les demandes de prêt.

Dans ces cas, la condition suspensive pourra être réputée accomplie. Selon l’article 1304-3 du Code civil : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». Concrètement, si l’acquéreur agit volontairement pour empêcher l’obtention du prêt, la vente pourrait être forcée. Toutefois, si le financement reste indispensable pour l’acquéreur, une exécution forcée ne semble pas être une solution efficace.

Les indemnités pour le vendeur et l’agent immobilier

La solution la plus appropriée pour le vendeur reste l’annulation de la vente. Cependant, le vendeur et l’agence immobilière peuvent-ils prétendre à des indemnités pour la perte de chance de conclure cette vente ?

La réponse est affirmative, mais la garantie d’obtenir une indemnisation repose sur l’inscription d’une clause pénale dans le compromis de vente. C’est pourquoi il est essentiel d’y inclure une telle clause, précisant les conséquences en cas de non-réalisation de la vente imputable à l’une des parties. En général, il est recommandé de prévoir une indemnité équivalente à 10 % du prix de vente à la charge de la partie responsable, ainsi qu’une indemnité spécifique due à l’agence immobilière en réparation du préjudice causé par la faute de l’acquéreur. Si le compromis de vente inclut une telle clause, le vendeur et l’agence peuvent l’appliquer sans intervention judiciaire, à condition que l’acquéreur accepte son principe.

Dans ce cas, le dépôt de garantie séquestré sera versé au vendeur, l’acquéreur s’acquittera du complément éventuel et réglera l’indemnité due à l’agence. En revanche, si l’acquéreur refuse de payer ces sommes, il sera nécessaire de saisir le juge pour faire appliquer la clause pénale.

Pendant la procédure, le dépôt de garantie restera séquestré, le séquestre ne pouvant le libérer qu’après une décision judiciaire définitive. Une fois cette décision prononcée, le dépôt de garantie sera versé au vendeur, l’acquéreur réglera, si besoin, la différence ainsi que l’indemnité prévue pour l’agence.

Et sur MyNotary ?

Pour sécuriser vos ventes, chaque compromis inclut systématiquement une clause pénale prévoyant le versement d’une indemnité de 10 % du prix de vente par la partie ayant empêché la conclusion de la vente. Cette clause prévoit également une indemnité due à l’agence d’un montant équivalent à ses honoraires.

Découvrez dans ce guide gratuit de MyNotary les solutions parfois offertes au vendeur et à l’agence immobilière pour obtenir réparation de leur perte de chance de conclure la vente.

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