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Comment les promoteurs immobiliers peuvent-ils réinventer leur modèle et renouer avec la performance alors qu’ils affrontent une crise historique depuis 2022 ? C’est sur cette question que s’est penché Vincent Desruelles, auteur de cette nouvelle étude « Les perspectives du marché à l’horizon 2030 et les leviers pour relancer l’offre » publiée chez Xerfi. Entretien.
Un frémissement est perceptible mais il serait prématuré de parler de véritable reprise. Après une chute historique de l’activité entre 2022 et 2024, les promoteurs s’attendent à un redressement modéré à partir de 2025, tiré principalement par l’assouplissement des conditions de financement. Le recul des taux d’intérêt – désormais orientés vers une stabilisation autour de 3% – et l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire devraient soutenir la demande. Cela dit, le rebond attendu reste très partiel.
En effet, les ventes de détail, cœur de métier des promoteurs, ne progresseraient que de 5% par an jusqu’en 2026 selon nos projections, puis de 6% en moyenne entre 2027 et 2030, soutenues par une stabilisation durable des taux d’intérêt et par l’essor progressif des dispositifs d’accession aidée. Toutefois, ces rythmes de croissance restent insuffisants pour retrouver les volumes d’avant-crise. Rappelons que les ventes de détail ont plongé de presque 50% depuis 2021. Par ailleurs, les prix des logements neufs devraient repartir à la hausse avec une croissance annuelle moyenne de 2,5% en 2025 et 2026, soutenue par l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier et l’ajustement des prix dans les zones moins tendues. En parallèle, le repli des ventes en bloc et la fin des soutiens exceptionnels des bailleurs sociaux assombrissent encore les perspectives. La promotion immobilière reste confrontée à des freins structurels puissants (pénurie de foncier, réticence des collectivités à délivrer des permis, disparition des incitations fiscales) qui limitent l’ampleur et la portée de la reprise. L’activité restera ainsi durablement en-deçà de ses niveaux d’avant-crise.
Face à l’ampleur du choc, les promoteurs reconfigurent en profondeur leur modèle. Une première orientation majeure concerne le développement de logements abordables via l’accession aidée, comme le Bail réel solidaire (BRS), qui permet de dissocier foncier et bâti pour réduire le prix d’achat. Encore marginale, cette approche monte en puissance avec des ventes multipliées par 2,5 depuis 2021 et des perspectives de forte croissance à court terme. Par ailleurs, plusieurs promoteurs, à l’image d’Altarea ou Bassac, nouent des partenariats bancaires pour proposer des prêts à taux zéro complémentaires, renforçant ainsi la solvabilité des ménages.
D’autres explorent des modèles alternatifs comme la location-accession ou l’immobilier fractionné, souvent portés par des start-up, à l’instar de Sezame, spécialisée dans la location-accession courte durée, ou Neoproprio, qui développe la location avec option d’achat en partenariat avec des promoteurs. En parallèle, le recyclage urbain s’affirme comme un axe stratégique incontournable. Transformation de bureaux en logements, surélévations en milieu urbain dense, reconversion de bâtiments obsolètes… Autant d’initiatives qui nécessitent une montée en compétence sur des projets complexes et sur-mesure, mais qui permettent de contourner les contraintes liées à l’artificialisation des sols. Cette diversification est cruciale pour compenser l’érosion de la demande traditionnelle.
Le paysage concurrentiel de la promotion immobilière connaît une recomposition accélérée. En 2024, les défaillances ont touché des acteurs de toutes tailles : liquidations (Alila, NG Promotion), redressements judiciaires (Carrère Promotion, Réalités) et restructurations massives, y compris chez les leaders (plans sociaux chez Nexity, Bouygues Immobilier ou Vinci Immobilier).
Dans ce contexte, les dix premiers groupes – déjà à la tête de la moitié du marché – voient leur position se renforcer. Leur solidité financière, leur capacité à se diversifier (accession aidée, immobilier géré, recyclage urbain) et leurs liens étroits avec les banques ou les grandes foncières leur donnent un avantage compétitif décisif.
Certains, comme Nexity ou Altarea, adoptent une logique de plate-forme intégrée allant de l’aménagement à la gestion, tandis que d’autres misent sur des positionnements différenciants comme par exemple Redman avec sa stratégie bas carbone ou Emerige avec ses opérations de réhabilitation emblématiques. À l’inverse, les promoteurs régionaux et indépendants peinent à résister. La concentration sectorielle va donc s’accentuer, au bénéfice d’acteurs capables de tirer parti des mutations structurelles du marché.
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