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En janvier 2025, la hausse des prix des appartements anciens a encore accéléré dans 42 % des villes de plus de 40 000 habitants (53 % en province et 19 % en Ile de France). Et France entière, les prix des maisons anciennes augmentent de 0.6 % sur un an. Entre le renforcement des incertitudes politico-économiques et les perturbations climatiques, janvier s’est pourtant inscrit en demi-teinte sur le marché l’ancien. Néanmoins, les ventes progressent encore de 3.2 % sur un an. Analyse de la conjoncture par Michel Mouillart à l’appui des derniers chiffres du Baromètre LPI-iad.
Comme à l’habitude, l’activité du marché de l’ancien s’est essoufflée en janvier. Il faut en général attendre l’arrivée du printemps pour que les ventes se redressent. Et suivant ce profil saisonnier, les prix des compromis signés s’affaiblissent traditionnellement au début de l’année pour rebondir à partir de mars.
Néanmoins, dès le printemps 2024 la baisse des prix des logements anciens est devenue moins rapide France entière. La pression d’une demande confrontée partout sur le territoire à une pénurie de l’offre et renforcée par l’insuffisance de la construction constatée depuis plusieurs années a accompagné l’inversion de la courbe des prix. Aussi, à partir de l’été dernier une tendance à la lente remontée des prix s’est renforcée. Et dans ces conditions les vendeurs ont clairement révisé leurs ambitions à la hausse durant le 2nd semestre 2024.
Ainsi en janvier 2025, la tendance haussière des prix signés s’est encore renforcée. Sur le marché des maisons, l’augmentation a été de 0.3 % sur 3 mois alors que les prix reculaient au rythme annuel de 4.5 % en avril 2024. Et les prix des appartements n’ont baissé que de 0.8 % sur 3 mois, contre un rythme annuel de 4.8 % en avril 2024. En outre les prix affichés augmentent maintenant, aussi bien pour les maisons (+ 2.2 %) que pour les appartements (+ 0.1 %).
Globalement et pour l’ensemble du marché, les évolutions récentes annoncent donc le retour de la hausse générale des prix de l’ancien d’ici le printemps prochain.
En janvier 2025, les prix des logements neufs ont augmenté, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements.
Les évolutions observées depuis l’été 2024 confirment que les ventes des constructeurs de maisons individuelles se redressent. Le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits ont pleinement bénéficié à ce secteur, alors que les constructeurs ont renouvelé leur offre et adapté leurs produits à la nouvelle donne. Et au cours des trois derniers mois les prix des maisons se sont élevés de 1.7 %. Sur un an, la baisse des prix n’est donc plus que de 0.4 %.
Dans le secteur de la promotion immobilière, le rebond des ventes est plus récent. Il s’est appuyé sur l’action des promoteurs s’efforçant de limiter le gonflement de leurs stocks de biens disponibles à la vente en accordant des avantages et des ristournes à une demande confrontée aux difficultés d’accès au crédit et à la dégradation des soutiens publics. La baisse des prix des appartements qui s’était renforcée durant le printemps et l’été 2024 a alors progressivement laissé la place à une remontée, encore timide. Et au cours des trois derniers mois, les prix des appartements se sont élevés de 0.9 %.
La hausse des prix des appartements anciens se propage rapidement. Elle concerne maintenant 42 % des villes de plus de 40 000 habitants (53 % en province et 19 % en Ile de France), contre 16 % en juin 2024 avant que les augmentations ne commencent à se généraliser en Province, dans un premier temps.
Les inégalités territoriales perdurent néanmoins, sur un marché en pleine évolution. Entre l’Ile de France (5 628 €/m² en moyenne) et la province (2 901 €/m²), l’éventail des prix est très large. En haut de l’échelle, Paris et Neuilly-sur-Seine à plus de 10 000 €/m² ou encore Levallois-sur-Seine et Vincennes à un peu plus de 9 000 €/m². Alors que les prix franciliens les plus bas sont de 2 300 €/m² au plus (Evry-Courcouronnes et Garges-lès-Gonesse).
En province, des prix de 2 300 €/m² s’observent dans des villes de plus de 100 000 habitants comme Besançon ou Clermont-Ferrand. Et les prix provinciaux les plus élevés (5 700 €/m²) se constatent à Anglet, Annecy et Cannes : soit au niveau de villes franciliennes telles Clamart et Saint-Maur-des-Fossés, voire Maisons-Alfort. Les prix les plus bas (1 250 €/m²) se trouvent alors à Châteauroux et Saint-Quentin : ils y sont 8 fois moindres qu’à Paris ! Et plus généralement, un quart des villes de province affichent des prix inférieurs à 2 000 €/m² : dont 4 villes de plus de 100 000 habitants (Limoges, Mulhouse, Perpignan et Saint-Etienne).
Une baisse des prix de l’ancien ne peut donc avoir qu’un impact très (très) limité sur l’activité des marchés de la plupart des villes de province.
Sur un marché qui a repris des couleurs, les hausses de prix se diffusent et se renforcent dans la plupart des métropoles, au fil des mois. Néanmoins, toutes les métropoles ne sont pas concernées de manière identique. Mais ces évolutions ne bouleversent guère des différences qui jusqu’alors tenaient presque toujours à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans trop laisser de place à la qualité de vie constatée.
Sur le marché des appartements, les prix au m² confirment leur progression dans 8 métropoles et annoncent leur prochaine augmentation dans 2 autres : les prix ne reculent donc plus ou sont en cours de stabilisation dans les 2/3 des grandes métropoles. Dans les métropoles où les prix augmentent d’ores et déjà rapidement (Brest, Nancy et Strasbourg), les hausses sont un peu plus soutenues dans le centre que dans les communes de la périphérie en raison de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre : néanmoins, la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste modérée. En revanche, les prix reculent toujours et parfois rapidement (de l’ordre de 4 %) dans les métropoles où la demande reste pénalisée par le resserrement de l’accès au crédit : tel est le cas à Bordeaux, Lyon, Nantes et Paris, ainsi et dans une moindre mesure qu’à Nice. Mais alors qu’à Bordeaux et à Lyon la baisse des prix est plus rapide dans le centre qu’en périphérie, l’inverse se constate dans les 3 autres métropoles.
Sur le marché des maisons, les augmentations de prix ne se constatent que dans 3 métropoles : Brest, Nice et Rouen. Et en général, cette évolution tient à une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Alors que dans les autres métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Bordeaux, Lyon et Strasbourg.
Sur un marché dont l’activité se redresse, le niveau des marges de négociation progresse toujours, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé. En janvier 2025, il s’est établi à 8.0 % pour l’ensemble du marché (+ 12 % sur un an). Une telle évolution se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 7.5 %, en progression de 10 % sur un an) que sur celui des maisons (des marges à 8.5 %, en progression de 14 % sur un an).
Mais la situation diffère très largement d’une région à l’autre. Ainsi les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Franche Comté ou Limousin, par exemple), où le marché est étroit. Face à une demande malmenée par une situation économique peu favorable aux gains de pouvoir d’achat et par les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France, la réalisation des ventes suppose souvent une révision des prix affichés : même si cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.
En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Ile de France ou Rhône-Alpes, par exemple) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit. La faiblesse des marges y révèle une situation de pénurie de l’offre de logements disponibles à la vente et des vendeurs rarement prêts à perdre lors de la transaction : et cette faiblesse n’est pas synonyme d’avantage pour la demande.
Presque partout, les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions renoncent encore souvent à la vente. La demande reste donc prise en étau entre des prix de l’ancien maintenant en hausse sur de très nombreux territoires et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Et le niveau des marges ne constitue toujours pas un indicateur pertinent du pouvoir de négociation de la demande.
Après quatre années de recul des ventes de logements anciens et une perte d’activité de 31.8 % entre 2019 et 2023, la conjoncture du marché s’est retournée au printemps 2024. La reprise a été sensible à partir de l’été, avec un nombre de compromis signés au 2nd semestre en hausse de 5.9 % en glissement annuel (GA). La reprise s’est alors amplifiée au 4ème trimestre, avec des ventes en progression de 8.7 % en GA. Et au final, le nombre de compromis signés en 2024 a été quasiment identique à celui de 2023.
Car en 2024, le marché de l’ancien a bénéficié d’un environnement favorable : au-delà des incertitudes politico-économiques qui se sont renforcées durant l’été, l’amélioration des conditions de crédit et le regain de dynamisme d’une partie des banques ont accompagné le redressement des intentions d’achats immobiliers des ménages et alimenté l’augmentation de leur demande de crédits immobiliers.
Le début de 2025 s’écrit alors en demi-teinte. L’effort commercial des banques se renforce avec une nouvelle baisse des taux, mais la production de crédits à l’ancien hésite. La demande reste en effet préoccupée par la remontée du chômage, alors que les craintes sur le pouvoir d’achat se renforcent. Au-delà du repli saisonnier du marché de l’ancien, les signatures de compromis ont été moins nombreuses : outre la détérioration du moral des ménages, les perturbations météorologiques (tempêtes et inondations) ont affecté le dynamisme de la demande. En janvier 2025, mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont reculé de 6.5 % en GA. Mais cela n’a pas encore affecté la dynamique haussière du marché : en niveau annuel glissant, les ventes sont en augmentation de 3.2 % en GA.
L’affaiblissement saisonnier des ventes de logements anciens n’est pas général. En outre, en janvier, le repli de l’activité a été moins marqué en province (avec en niveau trimestriel glissant, – 5.2 % en glissement annuel : GA) qu’en Ile de France (- 9.5 % en GA). Dans cette dernière, la demande est nettement pénalisée par le niveau des prix pratiqués, compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France et en dépit de capacités d’achat des clientèles nettement plus élevées qu’en province.
Pourtant en province, les ventes ont de nouveau progressé dans 3 régions qui avaient déjà bénéficié de leur augmentation rapide durant l’automne 2024 : en Franche Comté, en Haute Normandie et en PACA, l’activité a cru de 5 % et plus, en GA. Et les ventes sont restées stables dans 4 régions très différentes du point de vue économique et sociodémographique : en Basse Normandie, dans le Nord-Pas de Calais, dans les Pays de la Loire et en Picardie.
En revanche, les ventes reculent toujours rapidement (de l’ordre de 20 %) en Languedoc-Roussillon, en Lorraine et en Poitou-Charentes. Alors que dans 4 des régions, le décrochage saisonnier de janvier est aussi notable (de l’ordre de 10 % en GA), bien que moins rapide : en Alsace, en Auvergne, dans le Centre et en Champagne-Ardenne.
Ailleurs, la baisse d’activité se situe dans la moyenne du marché de province.
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