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Lorsqu’une personne vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il a été acheté, la différence constitue une plus-value immobilière. Ce bénéfice est soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière. Mais comment se calcule-t-il exactement ? Sacha Boyer, fondateur de MyNotary, nous livre une explication simplifiée, accompagnée d’un exemple concret.
La formule de base est la suivante : Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition.
Le prix de cession correspond au montant de vente inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais engagés pour le vendeur (frais d’agence, diagnostics, hypothèque, etc.).
Le prix d’acquisition est le montant payé par le vendeur lors de l’achat du bien. À ce montant, on peut ajouter les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.) ainsi que les dépenses de travaux effectués par des professionnels, avec facture. Il est possible d’utiliser un forfait de 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’acquisition et un autre forfait de 15 % pour les travaux, après 5 ans de détention, sans justificatif. (même si aucuns travaux n’ont été réalisés).
Après cela, on obtient le bénéfice net sur lequel l’impôt va pouvoir être calculé.
Exemple :
Imaginons un bien acheté 100 000 € il y a 10 ans et vendu aujourd’hui pour 150 000 €.
Le vendeur a payé 5 000 € de frais d’agence. Aucune information n’est disponible sur les frais d’acquisition, et aucun travaux n’a été réalisé. Voici le calcul :
- Prix de cession : 150 000 € – 5 000 € = 145 000 €
- Prix d’acquisition :
– Prix d’achat : 100 000 €
– Frais d’acquisition (forfait 7,5%) : 100 000 € x 7,5% = 7 500 €
– Travaux (forfait 15%) : 100 000 € x 15% = 15 000 €
– Prix d’acquisition total : 100 000 € + 7 500 € + 15 000 € = 122 500 €- Plus-value brute : 145 000 € – 122 500 € = 22 500 €
La spécificité de la plus-value est que, plus le bien est détenu longtemps, plus l’impôt baisse, jusqu’à disparaître si le bien est détenu un certain temps. L’impôt sur la plus-value se calcule en 2 taux : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Des abattements sur chaque taux existent :
– Aucun abattement pour les 5 premières années.
– Abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année.
– Abattement de 4 % la 22e année.
– Exonération totale au-delà de 22 ans.
– Aucun abattement les 5 premières années.
– Abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
– Abattement de 1,6 % la 22e année.
– Exonération totale au-delà de 30 ans.
La durée de détention est calculée de jour à jour depuis l’acte d’acquisition jusqu’à l’acte de cession. Pour être totalement exonéré, il faut donc détenir le bien depuis 30 ans et un jour.
Dans notre exemple, le bien a été détenu pendant 10 ans. Pendant les 5 premières années de détention, on voit que le vendeur ne bénéficie pas d’abattement. Mais pour les 5 autres années, on applique :
– 6 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu par année soit 30 % (6 % x 5).
– 1,65 % d’abattement sur les prélèvements sociaux par année soit 8,25 % (1,65 % x 5).
Calcul de l’abattement
– Impôt sur le revenu 22 500 € x 30 % = 6 750 €.
La base imposable devient : 22 500 € – 6 750 € = 15 750 €.
– Prélèvements sociaux :22 500 € x 8,25% = 1 856,25 €.
La base imposable devient : 22 500 € – 1 856,25 € = 20 643,75 €.
Les taux d’imposition appliqués sont :
– Impôt sur le revenu : 19 %.
– Prélèvements sociaux : 17,2 %.
– Impôt sur le revenu : 15 750 € x 19% = 2 992,50 €.
– Prélèvements sociaux : 20 643,75 € x 17,2% = 3 550,72 €.
Total de l’impôt à payer : 2 992,50 € + 3 552,32 € = 6 544,82 €.
Une surtaxe peut également venir s’appliquer lorsque la plus value nette (donc en retirant l’impôt à payer) est supérieure à 50 000 €. Cette surtaxe peut aller de 2 % à 6 %.
Certains cas permettent d’échapper à l’impôt sur la plus-value, notamment :
– Si la cession porte sur la résidence principale du vendeur
– Si le prix de vente est inférieur à 15 000€
– Si le vendeur est invalide ou à la retraite et qu’il justifie de faibles revenus
– Si la vente finance l’acquisition d’une résidence principale, à condition que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale durant les 4 dernières années.
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