Que faire si un locataire sous-loue sur Airbnb sans l’autorisation de son propriétaire ?

L’article 1227 du Code civil permet de saisir le Juge à tout moment, pour faire résilier un contrat en cas de manquement d’une des parties à ses obligations.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location, sauf accord express du bailleur. 

Une sous-location illicite peut donc conduire à la résiliation du bail, outre une demande de restitution par le bailleur des sous-loyers obtenus du sous-locataire (1). 

La jurisprudence des juges du fond est par ailleurs parfaitement explicite :

• La fréquence des sous-locations effectuées, accréditée par le statut de « super hôte » accordé par Airbnb, justifie la résiliation du bail, outre la restitution des sous-loyers indus (2) ;

• Des sous-locations habituelles, faisant de leur logement une résidence de vacances en exploitant la localisation optimale du bien, le tout sans accord ni même sans information de leur bailleur justifient la résiliation judiciaire du bail (3) ;

• Quelles que soient les raisons pour lesquelles un locataire décide de sous louer son logement sans l’accord du bailleur, un tel comportement constitue une violation particulièrement grave des obligations légales et contractuelles qui s’imposent à lui.

Les sous locations opérées par Mme B X ont été multiples, ont été pratiquées sur plusieurs années et n’ont pris fin qu’après l’envoi d’une lettre de mise en demeure à la locataire (4).

Les étapes à suivre pour le propriétaire ou le gestionnaire du bien

1. Faire établir un constat par un commissaire de justice (anciennement dit « huissier de justice ») des locations sur la plateforme AIRBNB ;

2. Faire établir des attestations sur formulaire CERFA des voisins portant sur les locations et les éventuelles nuisances ;

3. Mettre en demeure le locataire de vous adresser la liste des nuitées et de cesser les locations ;

4. Assigner en résiliation judiciaire (de préférence avec l’aide d’un avocat) et en restitution des fruits (sous-loyers) perçus.

D’autres moyens de rassembler des preuves sont possibles. Il faut consulter un professionnel pour en discuter. 

Dans un arrêt du 03 janvier 2023, la Cour d’appel de Paris s’est alignée sur la position du tribunal judiciaire de Paris, confirmant la qualité d’éditeur de contenus pour la plateforme Airbnb s’agissant du rôle actif exercé par celle-ci, notamment quant aux différentes règles et contraintes étant imposées aux « hôtes », et assorties de sanctions.

Ainsi, AIRBNB peut aussi être condamnée in solidum à la différence entre les loyers perçus par le locataire et les sous-locations perçus par ce même locataire.  AIRBNB pourra donc être partie à la procédure désormais. 

Il faut avoir à l’esprit que le propriétaire est réputé responsable vis-à-vis de la copropriété des nuisances occasionnées par les locations et de toute infraction au règlement de copropriété : il convient donc d’agir vite avec l’aide d’un avocat, si possible.

1.  Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20.727, FS-P+B+R+I : JurisData n° 2019-015481 ; Loyers et copr. 2019, comm.189
2. CA Agen, 1re ch. civ., 24 nov. 2021, n° 20/00009 : JurisData n° 2021-019691
3. Tribunal judiciaire, Paris, 1 Août 2024 – n° 23/08117
4. Cour d’appel de Paris – Pôle 04 ch. 04 11 janvier 2022 / n° 19/04067

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