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Jusqu’où va le devoir de vérification de l’intermédiaire immobilier ? Quelles sont les limites ? Dans quels cas la responsabilité de l’intermédiaire n’est pas engagée ? Les réponses de Maître Morgane HANVIC, Avocat associé, et Maître Ghizlane BENJELLOUN TOUIMI, Avocate collaboratrice, LEXANCE AVOCATS AARPI.
L’intermédiaire immobilier est tenu d’un devoir de vérification, de conseil et d’information à l’égard du vendeur et de l’acquéreur. Ce devoir s’élargit et la jurisprudence récente se durcit envers les intermédiaires immobiliers, mais leur responsabilité n’est toutefois pas illimitée.
Pour rappel, au titre de son devoir de vérification, d’information et de conseil, l’intermédiaire immobilier doit, d’une part, délivrer toutes les informations en sa possession de nature à influer sur le consentement des parties et, d’autre part, se renseigner sur les points d’une certaine importance.
Dans une décision récente, il a été rappelé que « l’agent immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil. L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux » (TJ Draguignan, 17 octobre 2024, 21/05969).
A défaut, l’agent immobilier engage sa responsabilité.
L’intermédiaire immobilier doit notamment vérifier les caractéristiques du bien, la qualité et la capacité des parties ainsi que la solvabilité de l’acquéreur.
A titre d’exemple, la jurisprudence considère que l’agent immobilier doit vérifier la solvabilité de l’acquéreur et conseiller aux vendeurs de prendre des garanties ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur (Cass, Civ.1ère, 11 décembre 2019, n° 18-24.381).
De la même manière, l’agent immobilier doit vérifier les informations communiquées par son mandant, notamment la qualité de propriétaire du bien du vendeur et sa capacité à le vendre (CA Basse-Terre, 31/03/2022, n°21/00217).
La responsabilité de l’intermédiaire immobilier peut être engagée aux côtés de celle du diagnostiqueur à la suite d’un diagnostic erroné (Cass. Civ.3ème, 16 mars 2023, 21-25.082 21-25.331 pour un diagnostic amiante).
L’intermédiaire immobilier ne peut donc pas se retrancher derrière le rapport du diagnostiqueur. Il doit, en plus de s’assurer que le rapport a bien été remis à l’acquéreur, vérifier que ce rapport est cohérent, notamment en l’espèce au vu de la date et du type de construction du bien vendu.
Par ailleurs, lorsque l’agent immobilier a connaissance d’informations pouvant influencer la décision de l’acquéreur et que ses mandants ne veulent pas communiquer ces informations, par exemple un projet de rocade, il doit les mettre en garde (Cass, Civ.3ème, 9 janvier 2023, n°18-10.245).
L’intermédiaire immobilier doit également informer l’acquéreur des vices dont il a connaissance.
Dans un arrêt récent, la Cour de cassation rappelle que l’agent immobilier doit informer l’acquéreur de l’existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu’en sa qualité de professionnel il ne pouvait ignorer. A défaut, il engage sa responsabilité (Cass, Civ.3ème, 21 décembre 2023, n°22-20.045).
En l’espèce, l’immeuble était affecté d’importantes traces d’infiltrations et les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fortement dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade principale.
La Cour en déduit que l’agent immobilier pouvait, en raison de la présence d’importantes traces d’infiltrations, soupçonner un défaut d’étanchéité de la toiture et avait manqué à son obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur en ne l’informant pas de ce défaut.
Le devoir de vérification de l’intermédiaire immobilier comporte toutefois des limites. En effet, la jurisprudence considère que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et qu’il n’est pas tenu des vices cachés dont il n’a pas connaissance (Cass, Civ.3ème, 29 mars 2018, 17-13.157).
Cette solution a été rappelée récemment : « même si la présence d’une lézarde affectant le mur porteur intérieur au sous-sol avait pu être constatée par l’agent immobilier, il n’était pas établi, celui-ci n’étant pas un professionnel de la construction, que cela lui aurait permis d’envisager l’existence d’un désordre général d’ordre structurel, ce dont il ressortait que l’acquéreur n’avait été privé d’aucune information dont elle ne disposait pas elle-même », ce d’autant plus que ni les diagnostiqueurs immobiliers ni le bureau d’études techniques mandaté par l’acquéreur n’ont décelé ce désordre et ce que celui-ci n’a été révélé que par l’expert judiciaire (Cass, Civ.3ème, 21 décembre 2023, n° 22-21.518).
Dans une décision du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan a également retenu l’absence de responsabilité de l’agent immobilier lorsque celui ignore les vices : « en l’absence d’élément justifiant un risque d’inondation porté à sa connaissance, il ne peut être reproché à Monsieur [C] [K] de ne pas avoir mené des investigations approfondies » (TJ Draguignan, 17 octobre 2024, 21/05969).
En conclusion, l’intermédiaire immobilier se voit imposer un véritable devoir de vigilance en ce qui concerne l’état du bien objet du mandat et des informations transmises par son mandant, qui requière des diligences et des vérifications allant au-delà de celles de l’acquéreur, à qui seuls les vices apparents peuvent être opposés.
En revanche, la responsabilité de l’intermédiaire immobilier ne sera pas engagée en présence d’un vice caché ou lorsqu’il n’a pas transmis à l’acquéreur des informations dont il n’avait pas connaissance.
Il est aussi de rappeler que l’intermédiaire professionnel supporte la charge de la preuve du conseil donné et qu’il doit donc veiller à dispenser son conseil par écrit sur support durable qu’il conservera au dossier.
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