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Tout acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de la promesse de vente. La rétractation adressée par courriel est-elle valable ? Un point juridique avec Emmanuelle Jaulneau, experte en droit immobilier.
Suite à la notification d’une promesse de vente par notaire à ses bénéficiaires, ces derniers envoient au notaire un courriel manifestant leur volonté de se rétracter, le 10ème jour du délai. Ils réitèrent leur rétractation par l’envoi d’un courrier recommandé le lendemain, mais passé le délai de rétractation légal. Le vendeur leur demande le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse et conteste la rétractation. Les acquéreurs refusent et font valoir la validité de leur rétractation par courriel envoyé et reçu dans le délai légal.
La Cour d’appel statue dans le sens du vendeur : l’envoi d’un courriel ne présente pas des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
En effet, selon les juges, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur et le destinataire, ni d’attester sa date d’envoi ni de réception, et que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirment l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel. Les acquéreurs forment alors un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation prend le contre-pied de la Cour d’appel. Elle rappelle les formes imposées par la loi pour que la rétractation
soit valable. Elle doit avoir lieu par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Les juges reprochent à la Cour d’appel de ne pas avoir vérifié si l’envoi d’un courriel de rétraction peut présenter les mêmes garanties que la lettre recommandée notamment quand l’envoi d’un tel document se fait au notaire mandaté par le vendeur
pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel peut attester de la date de réception dudit mail.
Par cette décision, la Cour de cassation semble ouvrir le champ de la dématérialisation à la notification de la décision de se rétracter, à la condition toutefois que cette notification par courriel permette d’établir la date d’envoi et de réception pour s’assurer du respect du délai légal. Rappelons que ce qui détermine la validité de la rétractation est la preuve de l’envoi de la notification dans les 10 jours, sa réception pouvant intervenir après.
Hormis le cas particulier relevé ici de la reconnaissance par son destinataire de sa réception et de son envoi dans les 10 jours, le courriel reste un moyen litigieux d’adresser sa rétractation, faute de système d’horodatage fiable.
La lettre recommandée avec avis de réception, la lettre recommandée électronique (si elle est prévue par la promesse), ou encore la remise en main propre contre récépissé, restent les moyens de preuve incontestables de l’envoi et de la réception de sa décision de se rétracter. À privilégier !
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Par bailet, il y a 2 jours
Ce qui est tout a fait compréhensible pour le vendeur. La LR fait office de preuve (date d’envoie et de réception) bien sur avant les 10 jours.
Mais qu’est ce qu’il en est des honoraires de l’agence ? Etant donné le rendu de la cours de cassation, est ce que ceux ci sont dus à l’agence et à l’agent immobilier ?