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Si les acquéreurs étrangers n’ont jamais été aussi nombreux en Ile-de-France d’après les notaires (11,2 %), ils sont aussi friands de belles demeures dans nos régions françaises, qui plus est en période estivale. Mais la vigilance est de mise : lorsqu’une vente est envisagée avec un acquéreur ou un vendeur de nationalité étrangère, des précautions sont à prendre. A défaut, vous pourriez engager votre responsabilité.
Le point avec Virginie GIRAULT, experte en droit immobilier et Laurence LIWAREK, experte en droit fiscal.
Quelle que soit la nationalité de l’acquéreur, l’agent immobilier doit vérifier sa solvabilité et s’assurer de la compatibilité des ressources déclarées par l’acquéreur avec son projet, c’est-à-dire vérifier que ses revenus sont compatibles avec l’achat envisagé. A cette fin, il est nécessaire de solliciter tout document auprès de l’acquéreur potentiel pour vérifier l’origine et l’existence des fonds, par exemple un justificatif de succession, justificatifs de revenus et de patrimoine, un justificatif bancaire de l’existence de l’apport. À défaut, la responsabilité du professionnel peut être recherchée.
Signer un compromis avec un acquéreur, étranger ou non, qui finance sans emprunt ou avec un apport partiel, nécessite donc de pouvoir justifier par un écrit émanant d’un tiers que le professionnel vérifie l’existence des fonds. Lorsque l’acquéreur est étranger, il sera utile de faire transiter les fonds par une banque française ou européenne.
Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, l’agent immobilier se voir imposer certaines mesures de vigilance vis-à-vis de ses clients et de l’opération envisagée. Quand le client est une personne physique, il doit notamment recueillir ses
nom et prénoms, ainsi que ses date et lieu de naissance.
Lorsque le client est une personne morale, l’agent immobilier doit recueillir sa forme juridique, sa dénomination, son numéro d’immatriculation, ainsi que l’adresse de son siège social et celle du lieu de direction effective de l’activité, si celle-ci est différente de l’adresse du siège social. Il doit solliciter une pièce d’identité (carte d’identité, passeport) ou, si c’est une société, l’extrait K-bis avec une pièce d’identité du dirigeant et en conserver une copie.
La nationalité de l’acquéreur ou du vendeur est à prendre en compte pour l’évaluation des risques d’opération frauduleuse. Il en est de même du pays d’origine ou destination des fonds issus de la vente. En effet, certains États sont plus à risque que d’autres. Identifiés par le GAFI (Groupe d’action financière), certains États sont réputés ne pas suffisamment agir pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Cette organisation intergouvernementale dresse et actualise une liste noire et une liste grise de pays à risque. La liste noire identifie les pays où les juridictions présentent de graves lacunes stratégiques dans la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. La liste grise identifie les juridictions dont les mesures de lutte sont insuffisants.
Les agents immobiliers sont donc appelés à être extrêmement vigilants face à des opérations dont une des parties est établie dans un État identifié par le GAFI, en intensifiant les points de vigilance. Lorsqu’ils ont des doutes quant à une opération, ils doivent effectuer une déclaration de soupçon auprès de TRACFIN, via par exemple le service en ligne ERMES. Le professionnel doit, en conséquence, s’abstenir d’effectuer toute opération dont il soupçonne qu’elle est liée au blanchiment de capitaux ou au financement du terrorisme.
Sur ce dernier point, notez qu’un dispositif de gel des avoirs, mis en place à l’encontre des personnes et entités impliquées dans des actes de terrorisme, implique des interdictions de disposer de fonds et de ressources économiques. Le registre national des gels peut être consulté avant toute opération afin de vérifier l’acquéreur ou le vendeur sont visés (https://gels-avoirs.dgtresor.gouv.fr/).
Rappelons que dans chaque agence, doit être désigné un “déclarant-correspondant TRACFIN”, qui a la charge d’effectuer les déclarations de soupçons et de répondre aux demandes de communication de pièces complémentaires. Cette personne doit être nominativement désignée auprès du service TRACFIN.
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Lorsqu’une des parties à la vente est de nationalité étrangère, elle peut ne pas comprendre l’étendue de son engagement. Son consentement peut être remis en cause. Il convient alors de s’assurer de sa bonne compréhension. A cette fin, le recours à une traduction de l’acte de vente par un traducteur assermenté s’impose.
En cas de vente d’un bien immobilier bâti et non bâti, une déclaration n° 2048-IMM ou déclaration 2048-TAB doit être déposée auprès du service des impôts compétent, accompagnée, s’il y a lieu, du paiement des prélèvements. Des règles spécifiques sont édictées par l’administration fiscale pour les biens immobiliers situés en France et détenus par des particuliers non résidents.
Le prélèvement spécifique doit être acquitté sous la responsabilité d’un représentant établi en France et accrédité par l’administration fiscale. Une différence est toutefois effectuée entre les vendeurs résidents :
– soit d’un État membre de l’Union européenne, en Islande, en Norvège ou dans un autre État partie à l’accord sur l’espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Depuis le 1er janvier 2015, les vendeurs n’ont plus l’obligation de désigner un représentant fiscal pour les plus-values de cessions réalisées.
– soit hors d’un État de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’espace économique européen. Les vendeurs doivent se faire représenter auprès de l’administration fiscale par un représentant accrédité en France qui est tenu responsable du paiement des prélèvements dus au titre de la plus-value réalisée par le contribuable.
Toutefois, aucune déclaration de plus-value immobilière ne doit être déposée auprès du service de publicité foncière, à l’occasion de la vente :
– de leur ancienne résidence principale par leur propriétaire après leur départ hors de France ;
– de biens immobiliers détenus depuis 30 ans ;
– de biens immobiliers dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.
Sources :
– Article L. 561-4-1 du code monétaire et financier.
– Article L. 561-5 du code monétaire et financier.
– Article L. 561-15 du code monétaire et financier.
– Article L. 561-32 du code monétaire et financier.
– Article R. 561-5 du code monétaire et financier.
– BOI-RFPI-PVINR-30-20.
– Article 244 bis A du code général des impôts.
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