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En dépit de leur volume réduit et de la méconnaissance du secteur, les ventes aux enchères immobilières attirent de plus en plus d’adeptes. Elles peuvent effectivement représenter de belles opportunités pour les investisseurs et les professionnels avisés ! Le point sur l’état du marché des enchères immobilières.
D’après les données de la société Vench, plateforme spécialisée qui référence et publie toutes les enchères immobilières judiciaires en France, le secteur des ventes aux enchères judiciaires a connu des changements notables en 2023. Avec un total de 5 200 transactions, ce secteur a enregistré une baisse de près de 14 % par rapport à 2022. Toutefois, ces ventes représentent un volume de 495,5 millions d’euros, en hausse de 3,13 %. Ces chiffres mettent en lumière la résilience d’un marché spécialisé dans un contexte économique global difficile, où le marché immobilier traditionnel a subi une baisse de 20 %, avec environ 950 000 transactions.
Les ventes aux enchères judiciaires, représentent en proportion, 1% de l’ensemble des transactions immobilières en France, offrant des opportunités uniques pour les investisseurs et les professionnels avisés. En dépit de leur volume réduit et de la méconnaissance du secteur, ces ventes attirent de plus en plus d’adepte.
A titre comparatif, les ventes en viager, plus connues du grand public, totalisent seulement 4 500 ventes annuelles.
Le marché des enchères, peu exploré, pourrait représenter une alternative stratégique pour ceux qui cherchent à diversifier leurs investissements dans des biens potentiellement sous-évalués.
En 2023, la majorité des acquéreurs dans les ventes aux enchères sont des investisseurs. Mais contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, la grande majorité sont particulier. 70 % sont des particuliers-investisseurs cherchant à réaliser des bonnes affaires après avoir déjà investi dans l’immobilier. Le marché traditionnel étant de plus en plus concurrentiel les pousse vers les enchères immobilières, encore méconnues du grand public. 20 % des acquéreurs sont des professionnels de l’immobilier dont l’objectif principal est de réaliser des opérations de marchand de biens. Souhaitant réaliser de l’achat revente, ce profil d’acheteur se positionne plutôt sur des biens au-dessus de 300 000 euros limitant ainsi la concurrence. Enfin les 10 % restants sont des particuliers recherchant à trouver la perle rare à moindre coût pour leur résidence principale ou secondaire.
Ce secteur a vu une réduction du nombre de ventes après le Covid qui a ralenti les procédures. Quelques autres explications peuvent apparaitre tels que la politique globale qui souhaite éviter de procéder à des ventes aux enchères pouvant être conclues à un prix inférieur à la valeur du marché ou bien encore l’endettement des ménages.
Les restrictions sur les prêts immobiliers ces dernières années ont fait baisser les ventes aux enchères, réduisant ainsi les défauts de paiement. En 2023, les accords de crédit ont été divisés par deux par rapport à 2022. Limiter le nombre d’emprunteurs a donc réduit la dette immobilière des ménages. Cette dette est en nette baisse avec une moyenne de 109 414 euros pour les personnes en surendettement, soit une baisse de 9,3 % par rapport à 2022.
Cependant l’augmentation de 8 % de la dette globale des ménages (incluant la dette immobilière et les prêts à la consommation), alimenté par une augmentation des crédits à la consommation, pourrait influencer l’évolution des ventes aux enchères dans les années à venir à la hausse.
Certaines régions se démarquent clairement dans le domaine des enchères immobilières. L’Île-de-France occupe la première place avec 23 % des enchères en France pour 1202 ventes, bien que ce soit une légère baisse de 3 % par rapport à 2022. La région PACA arrive en seconde position avec 16% des enchères, totalisant 870 ventes et fait partie des seuls, avec la Corse à avoir vu ses ventes augmenter par rapport à 2022. Une augmentation notable de 14 %.
Le nombre de ventes varie entre les départements, mais certains se distinguent régulièrement. Les trois départements les plus « actifs » sont la Seine-Saint-Denis, les Bouches-du-Rhône, et les Alpes-Maritimes, qui, rien qu’à eux, représentent 4% des ventes aux enchères en France. En 2023, voici le classement des départements où l’on retrouve le plus de ventes aux enchères :
Bien que le nombre global de transactions ait connu une baisse en 2023 par rapport à l’année précédente, le volume des ventes a connu une hausse appréciable de près de 3,13%, passant de 480 millions d’euros en 2022 à 495,5 millions en 2023. La majorité des ventes aux enchères judiciaires en France se concentre dans deux régions clés : l’Île-de-France et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA), qui ensemble, représentent plus de la moitié des transactions, avec 56% du total. Paris domine le marché avec des ventes atteignant 56,6 millions d’euros, tandis que la Côte d’Azur suit de près avec 53 millions d’euros.
En 2024, les ventes aux enchères immobilières pourraient rester limitées si les restrictions sur les prêts immobiliers persistent. Cependant, les banques pourraient réduire les restrictions et baisser les taux d’intérêt, bien que cela ne soit pas certain. L’augmentation de la dette à la consommation, qui a grimpé de 8 % en 2023, pourrait aussi inverser la tendance.
L’évolution des conditions de prêt et des politiques économiques générales sera cruciale pour déterminer l’évolution des ventes.
Les ventes aux enchères judiciaires se catégorisent en trois types principaux : les ventes sur licitation, sur saisie, et sur liquidation judiciaire. Notamment, 95 % de ces ventes concernent des saisies immobilières, impliquant généralement des débiteurs, qu’ils soient incapables de satisfaire leurs créances, souvent dues à des banques ou des copropriétés.
Estimer le prix final d’un bien immobilier aux enchères en se basant sur la mise à prix s’avère complexe. La mise à prix a pour objectif de d’attirer le maximum d’investisseur. Ce qui explique des prix de départ très bas qui sont entre 20% et 40% de la valeur réelle du bien immobilier. En 2023, le prix moyen d’adjudication a atteint 2,6 fois la mise à prix initiale, un multiplicateur qui requiert une analyse prudente par les enchérisseurs avant de s’engager.
Les ventes aux enchères se distinguent par des prix souvent bien inférieurs aux tarifs habituels du marché, avec des décotes fluctuantes entre 10 % et 40 %, selon les spécificités régionales. Il est essentiel de souligner que ces dévaluations ne prennent pas en compte les frais d’adjudication, susceptibles de représenter 10% à 20% du prix final, et pouvant varier en fonction de divers facteurs tels que les coûts de publicité ou les honoraires d’avocats. De plus, la décote peut également être influencée par l’état du bien ou sa situation d’occupation.
Pour les investisseurs avertis, ces conditions peuvent constituer une opportunité précieuse, à condition d’effectuer une analyse approfondie des coûts supplémentaires impliqués.
Source : Données récoltées par la société Vench sur l’année 2023
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