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Les agents immobiliers sont assujettis au respect de la réglementation visant à lutter contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, et risquent de lourdes sanctions en cas de non-respect de la prodédure. Les conseils de Sophie Droller-Bolela, juriste immobilier et cofondatrice d’Immo-formation.fr, qui propose depuis peu aux agences immobilières un accompagnement au dispositif Tracfin.
Depuis une ordonnance du 30 juin 2009, une nouvelle approche fondée sur le risque a été introduite. Elle consiste en une analyse systématique des risques de blanchiment engendrés pour chaque relation d’affaires et chaque opération.
Le principe est simple : le conseiller en immobilier doit évaluer le risque pour chaque client et pour chaque opération. En fonction des résultats de son analyse, ce dernier doit mettre en application des mesures de vigilance plus ou moins allégées ou renforcées selon le risque qui a été déterminé en amont.
A cette fin, il doit élaborer sa propre cartographie des risques, ses propres questionnaires et fiches clients et adopter une organisation interne pour assurer le contrôle de ses obligations. Il doit recueillir notamment un grand nombre de documents (copie des cartes d’identité, justificatif d’origine des fonds…).
Cette obligation de vigilance peut amener le professionnel à effectuer une déclaration de soupçon à Tracfin, notamment en cas de doute sur l’origine des fonds utilisés ou sur le caractère licite de l’opération.
Depuis quelques années, les services de la DGCCRF (répression des fraudes) ont renforcé leur contrôle auprès des professionnels intermédiaires de l’immobilier (titulaires de la carte professionnelle T). Si une infraction est constatée, le dossier est transmis à la Commission Nationale des Sanctions (CNS) qui a un pouvoir de sanction financière (jusqu’à 8 millions d’euros) et/ou de retrait de carte professionnelle (avec ou sans sursis).
700 contrôles sont effectués en moyenne par année et une soixantaine de sanctions sont prononcées.
Voici les motifs de sanctions généralement retenus :
– 27 % de ces professionnels n’ont mis en place aucune protocole interne,
– 21 % ne respectent pas leurs obligations d’identification de vérification de l’identité du client
– 19 % ne respectent pas leurs obligations de vigilance constante
– 20 % n’ont pas formé leur personnel à la lutte anti-blanchiment.
Les sanctions peuvent être très lourdes (en moyenne entre 5 000 euros et 30 000 euros, le dirigeant titulaire de la carte étant également sanctionné dans certains dossiers).
C’est dans ce contexte que nous avons décidé de proposer à nos clients une solution « Tout en 1 » pour être en conformité avec leurs obligations : l’Accompagnement Tracfin. Cette offre a été mise en place à la demande de plusieurs clients (immobilier résidentiel et immobilier d’entreprise), dont certains ont subis un contrôle de la DGCCRF et de la CNS. Les agences immobilières n’avaient trouvé aucun acteur sur le marché capable de leur apporter un service complet pour se mettre en conformité.
Après avoir rencontré les dirigeants et analysé l’activité de l’agence immobilière, les équipes d’Immo-formation rédigent en collaboration avec le ou les gérants :
– la cartographie des risques de l’agence immobilière
– les fiches clients personnalisées
– La mise en place de l’organisation interne (nomination d’un déclarant Tracfin…)
– Le manuel de procédures internes
– La formation de l’ensemble des collaborateurs
De plus, l’agence bénéficie gratuitement pour un an de la veille Tracfin : mise à jour deux fois par an des pays à risque, de l’actualité réglementaire et des synthèses des rapports annuels (Tracfin et CNS), ainsi que du SAF (Service Après Formation) : les membres de l’agence peuvent interroger gratuitement Immo-formation pendant un an sur toutes questions relatives à la réglementation Tracfin.
Pour les agences ou réseaux qui ont déjà mis en place des procédures, Immo-formation propose également l’Audit Tracfin :
– Etude de l’organisation mise en place
– Contrôle des dossiers (sélection)
– Rapport d’audit complet comprenant si besoin des axes d’améliorations
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Par Eric Percheron, il y a 5 mois
Les nécessaires mises à jour de référentiels (pays ou personnes sujettes à sanctions financières ne suivent malheureusement pas un calendrier précis.