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La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, encore appelée « loi anti-squat », se présentait comme une loi permettant de sécuriser les propriétaires-bailleurs et de protéger la propriété privée. Cette loi a été portée par l’ancien président de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, aujourd’hui ministre délégué chargé du logement, Guillaume Kasbarian. Décryptage de Maître Cyril Sabatié, avocat spécialiste en droit immobilier.
Parmi les multiples mesures que comporte ce texte, son article 10 réduit le délai requis pour que la clause résolutoire produise effet. Ainsi, ce texte a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et réduit notamment de deux mois à six semaines le délai de prise d’effet de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement.
L’article 10 de cette loi du 27 juillet 2023 est-il toutefois d’application immédiate aux baux d’habitation en cours ou seulement aux contrats conclus, tacitement reconduits ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur ?
Cette question est d’importance pour la régularité des procédures d’expulsion, le commandement de payer visant la clause résolutoire étant une des pierres angulaires de la procédure d’expulsion.
La direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) considère que ce nouveau délai ne s’applique pas aux baux en cours lorsqu’ils comportent des dispositions expressément contraires. Ce qui revient à considérer selon elle que ce délai de 6 semaines est limité aux nouveaux contrats (ou aux contrats reconduits après le 27 juillet 2023)[1].
Depuis 1991 la Cour de cassation peut donner un avis destiné à éclairer les juges du fond sur une question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et se posant dans de nombreux litiges[2]. La Cour de cassation a donc été interrogée sur cette question et vient de rendre un avis le 13 juin 2024 n°24-70002.
Elle considère que ladite loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ».
Dès lors, pour la Haute Cour, ce nouveau délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties (et ainsi l’ancien délai de deux mois).
Les baux verbaux, quant à eux, nous semblent toutefois être concernés par cette nouvelle disposition ; peu importe leur point de départ, puisque par essence ils ne comportent pas de clause résolutoire contraire à la loi nouvelle.
Rappelons en effet que cette même loi du 27 juillet 2023 systématise la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. Le premier alinéa du I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est désormais ainsi rédigé : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ».
D’ailleurs, selon la direction des affaires civiles et du sceau (DACS), ce texte rendant obligatoire la clause résolutoire s’appliquerait à tous les contrats en cours (même lorsqu’ils ne comportent pas expressément de clause résolutoire).
La Cour de cassation, limitée dans son avis, n’apporte toutefois pas de réponse sur l’application de ce délai de 6 semaines aux baux tacitement reconduits après l’entrée en vigueur de ladite loi.
Dans l’immédiat l’avis de la Cour de cassation, parfaitement fondé en droit, réduit fortement la portée de cette loi qui se voulait accélératrice des processus d’expulsion locative.
Cet avis doit impérativement être pris en compte par les administrateurs de biens, les commissaires de justice et les avocats dans le cadre des procédures d’expulsion locative.
[1] Rapport d’information de la commission des affaires économiques en date du 15 mai 2024.
[2] Article L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire.
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