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La condition suspensive de prêt est une clause du compromis qui n’est pas à prendre à la légère. Mal rédigée, elle peut être à l’origine de lourdes conséquences ! Le point avec My Notary pour tout connaître sur les conditions suspensives de prêt.
Pour rappel, la condition suspensive d’obtention de prêt est la clause dans l’avant-contrat qui conditionne la réalisation d’une vente, et donc la signature de l’acte authentique, à l’obtention pour l’acquéreur d’un prêt immobilier. Nous allons le voir, la condition est automatiquement applicable aux acheteurs non-professionnels à partir du moment où ils demandent un prêt, sauf s’ils y renoncent expressément.
Bien qu’aucune obligation légale n’encadre la forme de la condition suspensive, force est de constater qu’une condition suspensive correctement rédigée est source de sécurisation de la vente. Pour cela, il est nécessaire que la clause prévoie plusieurs mentions :
Lorsque la condition suspensive contient toutes les bonnes informations, l’acquéreur doit se tourner vers des établissements bancaires pour faire des demandes de prêts aux conditions spécifiées, telles que le montant du prêt, la durée et le taux.
(Par exemple, si l’Acquéreur demande 250 000 € sur 15 ans alors que la condition mentionne 200 000 € sur la même période, il ne respecte pas la condition.)
D’après la loi, la condition suspensive de prêt doit être valable au moins 1 mois. Toutefois compte tenu du délai de traitement des demandes par les établissements bancaires, la durée prévue dans la condition est généralement comprise entre 45 et 60 jours (voir plus avec le contexte actuel sous lequel les banques ont du mal à prêter). La pratique impose en revanche à l’Acquéreur de déposer ses demandes de prêt sous un mois !
Cas particulier toutefois, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisé du fait de l’acquéreur, parce qu’il ne réalise pas les démarches nécessaires à l’obtention de son financement, ou qu’il le fait à d’autres conditions (demande d’un montant plus élevé que celui prévu dans la condition), la condition suspensive sera considérée comme réalisée (même s’il n’obtient pas son prêt, car cela relève d’une faute de sa part). La vente pourrait en théorie être conclue. Si l’Acquéreur souhaite faire retour en arrière en se rétractant, il engage sa responsabilité.
Dans ce cas, le vendeur pourra :
Si cette condition suspensive est absente ou mal formulée et que l’acheteur n’a pas renoncé explicitement à en bénéficier dans une mention manuscrite, plusieurs complications peuvent survenir :
La condition suspensive doit donc être correctement rédigée, même si aucune obligation légale n’encadre réellement sa forme, elle doit être assez encadrée, en contenant toutes les mentions vues précédemment, pour sécuriser la vente.
→ Il convient de noter qu’il faut être prudent avec les clauses fixant des montants maximums de prêt. Les tribunaux ont interprété qu’une mention stipulant un maximum de 414 000 € pour le prêt ne contraignait pas l’acheteur à accepter des offres inférieures à ce montant. En d’autres termes, il n’était tenu d’accepter qu’un prêt de 414 000€ (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539). Le mieux est donc de prévoir un montant fixe ou une fourchette pour encadrer au mieux la demande de prêt.
Avant la rédaction de l’avant-contrat, il faut donc s’assurer du financement de l’acquéreur : s’il souhaite demander un prêt, prenez soin de bien rédiger la condition suspensive mais s’il souhaite financer avec ses fonds propres, faites lui renoncer expressément !
Pour y renoncer expressément, l’acquéreur doit inscrire dans le compromis, ou dans un document annexé, une mention manuscrite dans laquelle il déclare effectuer l’acquisition sans recourir à un prêt.
| « Je soussigné (civilité) (prénom) (nom), acquéreur du Bien sis (adresse), déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par l’article L.313-41 du Code de la consommation.» |
Sans cette mention manuscrite, l’acquéreur pourra toujours bénéficier de la condition suspensive de prêt s’il demande un prêt et comme vous l’aurez compris, c’est là que les problèmes peuvent commencer !
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