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Si les acheteurs recommencent à pousser les portes des agences immobilières, il est encore trop tôt pour parler de reprise. Le point sur la situation du marché immobilier avec Delphine Herman, porte-parole du réseau Guy Hoquet.
C’est un marché en convalescence c’est-à-dire qu’il a subi une crise fulgurante dans le courant de l’année 2023 et depuis il panse ses plaies et il commence à se relever petit à petit depuis 2 mois. Mais globalement, nous sommes encore en phase de rétablissement. Même si je constate que certains de nos confrères parlent déjà de reprise, nous sommes pour notre part sur la même longueur d’ondes que la FNAIM et nous nous attendons à ce que l’année 2024 se conclue avec un volume de transactions dans l’ancien autour de 800 000, alors que nous étions à 875 000 l’an dernier.
Il existe un petit frémissement puisque nous constatons aujourd’hui que les acheteurs recommencent à pousser la porte de nos agences. C’est encourageant, et cela d’autant plus que les taux d’emprunt se sont stabilisés, affichent désormais une légère baisse et que les banques sont depuis quelques semaines plus souples dans l’octroi des crédits immobiliers. Ces facteurs redonnent ainsi un nouvel élan aux projets immobiliers des acheteurs qui s’étaient jusque-là auto-censurés, même si leur transformation reste à ce jour encore quelque peu compliquée.
D’un point de vue optimiste, il faut considérer que cette situation rend le rôle de l’intermédiaire dans la transaction encore plus centrale puisque il est devenu un véritable exercice d’équilibriste de faire coïncider les aspirations d’un vendeur avec les possibilités d’un acquéreur.
Selon notre Observatoire GH, la baisse des prix est encore à ce jour très inégale. L’Ile-de-France et les grandes métropoles telles que Lyon, Bordeaux ou Nantes sont ainsi les rares territoires à afficher à ce jour des baisses de prix, somme toute assez légères si on les compare aux augmentations continues enregistrées depuis une dizaine d’années. Selon les villes, les baisses constatées se situent entre 3 et 5 % sur un an.
Parallèlement, des régions comme la Provence-Alpes-Côte d’Azur, le Pays Basque ou encore les Landes continuent pour leur part de voir les prix augmenter. La demande y est en effet extrêmement forte et concerne une clientèle aisée et donc non impactée par le durcissement des octrois de crédits. A Marseille et à Nice, par exemple, nous constatons une augmentation des prix de 5 à 10 %. Dans ces villes où la demande est supérieure à l’offre, il n’y aucune raison que les propriétaires acceptent de revoir leur prix à la baisse.
Pour casser cette spirale de prix élevés, il existe deux axes majeurs : doper la construction et redynamiser la demande. Il est essentiel aujourd’hui d’avoir une vision du logement qui soit à la fois sur le moyen et sur le long terme, mais aussi de la partager avec les Français. Force est de constater malheureusement que les cabinets ministériels sont souvent éloignés de la réalité et ne partagent pas toujours les constats que nous faisons sur le terrain au quotidien. C’est dommage car la crise du logement crée de nombreux dommages collatéraux sur le secteur de l’emploi et de la création d’entreprise par exemple. Des entreprises renoncent aujourd’hui à s’implanter sur certains territoires, faute de pouvoir loger leurs salariés.
Le rapport transpartisan de la sénatrice Dominique Estrosi-Sassone sur la crise du logement met en avant, selon moi, plusieurs mesures intéressantes, telles que celles qui proposent de supprimer le caractère obligatoire des recommandations du HCSF sur le taux d’endettement. Cette dernière permettrait ainsi de redynamiser la demande à court terme.
En préambule, il est bon de souligner que le ministère du Logement apparaît dans l’ordre protocolaire en dernière position sur le site du Gouvernement. Cela en dit long sur la place accordée à ce ministère et à son ministre Guillaume Kasbarian. Si l’année 2023 aura été marquée par la crise de l’immobilier, nous pensons malheureusement que 2024 sera celle de la crise du logement. Les mesures proposées à ce jour par le ministre, si elles ont le mérite d’exister, ne sont pas à la hauteur de l’enjeu pour la France.
Si elle représente un bon signal pour le marché, elle est selon moi une fausse bonne idée. Une nouvelle fois, la problématique n’est pas considérée dans son ensemble. Cette proposition de loi ne concerne en effet que les secundo-accédants. Les primo-accédants seront ainsi une nouvelle fois mis de côté. L’autre écueil est que cette mesure aurait un effet immédiat : celui de rehausser les taux de crédit sur les nouveaux prêts immobiliers. Comme les banques ne vont pas pouvoir supporter seules le risque qu’elle prennent à prêter sur un taux fixe et immuable, elles vont devoir se refinancer elles-mêmes sur des durées beaucoup plus longues qu’aujourd’hui. Elles vont donc répercuter le coût du financement sur le client final et notamment les primo-accédants.
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Par Jorgensen, il y a 6 mois
Merci Delphine pour cette analyse très pertinente du marché que je partage totalement.