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Malgré la récente adaptation du DPE pour les logements de petites surfaces, la défiance des propriétaires à l’égard de ce diagnostic devrait progresser à mesure que les contraintes de la Loi Climat et Résilience entrent en vigueur. Des critiques loin d’être infondées, face auxquelles un conseiller immobilier doit être en mesure de faire de la pédagogie.
Dans ce deuxième article de notre série dédiée au Diagnostic de Performance Énergétique, Julien Besnard, fondateur de Casam, le label qui forme les conseillers immobiliers à la rénovation énergétique, vous explique comment faire preuve de pédagogie malgré les incohérences de la méthode.
Le 1er Janvier 2025, les logements classés G seront déclarés non décents, ouvrant la voie à d’éventuelles réclamations de loyers par les locataires et à une dévalorisation supplémentaire du patrimoine des propriétaires. Pour rappel, la décote des biens classés F/G progresse, avec une valeur allant de -5 à -22% par rapport aux biens classés D, selon les Notaires de France. C’est dans ce contexte tendu, que les professionnels de l’immobilier doivent réussir à trouver des arguments.
Si les récentes annonces gouvernementales ont corrigé l’injustice sur les petites surfaces, le mécontentement persiste. Des situations considérées comme injustes bien connues, qui trouvent leur origine dans l’histoire même du DPE, abordée dans le premier article de cette série.
Revenons ici sur ces incompréhensions en rappelant ce qu’est le DPE, en identifiant le discours à tenir aux propriétaires et les évolutions réglementaires pressenties.
Pourquoi le chauffage électrique est-il défavorisé dans le DPE par rapport aux énergies fossiles ? C’est une question qu’un Français est en droit de se poser, lui à qui on demande d’acheter un véhicule électrique pour diminuer sa consommation de carburant.
La faute au coefficient d’énergie primaire imposé par l’Europe dans la méthode du DPE, qui multiplie par 2,3 toutes consommations électriques pénalisant ainsi largement les logements chauffés à l’électricité. Nos études menées chez Casam montrent une différence de deux classes énergétiques entre un logement de 100m2 chauffé au gaz et un logement équipé de radiateurs électriques à inertie.
Si cette logique imposée par la réglementation européenne est juste scientifiquement, elle envoie des signaux contraires aux consommateurs dans un pays où l’électricité est très peu carbonée. Si bien que le sujet serait devenu la priorité du gouvernement qui a promis de simplifier le DPE, lui qui pourrait profiter de la possibilité laissée par l’Europe de l’abaisser à 1,9. L’abaisser au-delà pourrait bouleverser les DPE déjà réalisés et permettrait de préserver une corrélation entre étiquette énergétique et un prix de l’électricité élevé. Attention cependant à ne pas ralentir le rythme des rénovations en adoptant uniquement des mesures qui font sortir des logements du statut de passoire thermique.
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Instinctivement nous faisons tous le lien entre une mauvaise classe énergétique et une facture d’énergie élevée. Là encore cela est source d’incompréhension. Le DPE fournit une estimation des dépenses énergétiques basée sur des standards qui ne correspondent pas toujours aux factures réelles constatées par le propriétaire. En effet, le DPE se base sur un comportement standard de consommation d’énergie et une température de chauffage identique à tous les foyers pour permettre une comparaison équitable.
Un calcul juste vis-à-vis de l’acheteur à qui on offre une vision neutre, mais qui est par la suite mélangé à des logiques de consommation d’énergie primaire et d’émission de gaz à effet de serre, qui viennent perturber la lecture de la classe énergétique.
D’autre parts le Conseil d’Analyse Economique a montré que la différence de consommation d’énergie primaire entre un bien A/B et un bien F/G était en réalité de +86% contre +560% affiché par le DPE. Une différence qui marque avant tout la situation de précarité énergétique vécue par les habitants de passoires thermiques.
Un message à retenir donc pour les professionnels de l’immobilier : le DPE n’a pas vocation à représenter la consommation réelle mais bien la performance énergétique des logements.
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Dernière incompréhension, la logique de la méthode 3CL qui se cache derrière le DPE est inspirée des réglementations thermiques qui ont fait évoluer l’exigence quant à l’épaisseur d’isolant utilisée année après année. Ainsi les constructions anciennes se voient attribuer une étiquette énergétique peu favorable faute de preuves d’isolation, même si elles possèdent des caractéristiques thermiques naturelles bénéfiques, comme c’est le cas des maisons profitant de murs en pierre de 50cm d’épaisseur par exemple.
Les professionnels de l’immobilier doivent penser à communiquer sur le fait que les premiers centimètres d’isolant sont les plus valorisés par la réglementation. La méthode devrait aussi mieux prendre en compte l’âge de l’isolant, dont les performances se dégradent avec le temps, au lieu de se baser uniquement sur l’année de construction.
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