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Alors que la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements a été adoptée le 7 mars dernier par l’Assemblée nationale, cette conversion apparaît plus que jamais comme un axe majeur pour relancer l’offre de logements.
Décryptage avec Blaise Heurteux, cofondateur de La Place de L’Immobilier, spécialiste de la data en immobilier tertiaire, qui vient de publier une étude sur le sujet en partenariat avec Adéquation, société de conseil et d’études des marchés immobiliers.
Les acteurs de l’immobilier sont aujourd’hui confrontés à de nouveaux enjeux, tels que la contraction de la construction neuve, les nouvelles obligations réglementaires ou encore la pénurie de logements. Pour y répondre, la transformation de bureaux en logements paraît offrir un fort potentiel au regard des bâtiments tertiaires obsolètes, déjà vacants ou à fort risques, à court ou moyen termes.
Rien qu’en Ile-de-France, il y a aujourd’hui environ 1 million de mètres carrés d’immeubles de bureaux vides de plus de 2 000 mètres carrés depuis plus de 2 ans. Fort de ce constat, nous avons décidé de partager avec Adéquation nos expertises afin d’identifier les territoires offrant les meilleures opportunités de transformation des bureaux vacants en offre résidentielle de demain. Dans cette optique, nous avons mis au point une méthode pour croiser nos données qui portent respectivement sur l’état du parc immobilier tertiaire existant et sur les dynamiques du marché immobilier résidentiel. Pour commencer, nous avons décidé de nous concentrer sur les métropoles du Grand Paris et de Lyon.
En volume, les opportunités sont naturellement plus nombreuses sur la région Ile-de-France, dont le parc tertiaire est 7 à 8 fois plus important que celui de l’agglomération lyonnaise (55 millions de mètres carrés contre 7,5 millions), même s’il est globalement moins vieillissant. Les résultats mettent en évidence que les parcs de bureaux vides sont localisés à des endroits où il existe des besoins en logements. Pour autant si leur situation géographique est un point positif, force est de constater qu’ils sont également situés à des endroits où il existe une forte concentration de bureaux. Outre la simple transformation d’immeubles, il va donc être nécessaire de convertir ces zones de bureaux en zones résidentielles. Dans cette optique, les villes, les investisseurs et les promoteurs vont devoir travailler main dans la main pour y remédier.
Les promoteurs immobiliers doivent faire face à des coûts importants, tels que les matières premières et l’achat des terrains. Dans un contexte de hausse des taux, il devient de plus en plus difficile de trouver des investisseurs pour monter les opérations. Travailler sur du bureau vide décoté peut-être une solution efficace pour contourner cet écueil.
Nous sommes capables d’identifier les immeubles structurellement en cartographiant les volumes d’immeubles vides par ville, mais aussi de les distinguer individuellement. Nous sommes également en mesure d’aller encore plus loin en interprétant certaines valeurs, telles que la position du propriétaire – est-ce qu’il compte ou non céder son immeuble ? -, ou encore son profil – est-ce un professionnel de l’immobilier ou une SCPI ?… Notre mantra est ainsi d’apporter toute la Data sur les immeubles afin de permettre à tous les acteurs de prendre la bonne décision.
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