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L’agent immobilier intervenant dans la mise en location d’un bien est tenu d’une obligation de vérifier la solvabilité des candidats locataires.
Après la signature d’un mandat simple de recherche de locataire, un agent immobilier propose des candidats au propriétaire pour la conclusion d’un bail sous réserve de versement d’un dépôt de garantie.
Trois ans après la signature du bail, celui-ci est résilié pour défaut de paiement. Les locataires, devenus occupants sans droits ni titre, se maintiennent dans les lieux plus de 2 ans après la résiliation.
Le bailleur assigne l’agent immobilier pour la faute commise dans le cadre du mandat de recherche de locataire caractérisée, selon lui, par le fait de ne pas avoir fait preuve de diligence dans la vérification de la solvabilité des locataires.
La Cour d’appel rejette la demande des propriétaires considérant qu’en l’absence de mandat de gestion, l’agent immobilier n’avait pas à s’assurer par des vérifications de la solvabilité réelle des locataires. Selon elle, il devait se borner à vérifier la pertinence des documents produits par les candidats locataires.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation. Cette dernière rappelle les règles : l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, en respectant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat locataire ainsi qu’à sa caution (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette décision rappelle que dans le cadre d’un mandat de location simple, comme dans le cadre d’un mandat de gestion, l’agent immobilier ne doit pas se borner à trouver un candidat locataire sans prendre garde à faire des vérifications relatives à sa solvabilité. Cette solution n’est pas nouvelle. Il est de jurisprudence constante que le professionnel doit prendre les mesures nécessaires afin de vérifier la solvabilité du candidat, qu’il s’agisse d’ailleurs d’un candidat locataire ou d’un candidat acquéreur.
La Cour d’appel de Paris a récemment rappelé que le gestionnaire qui signe un bail au nom du bailleur est responsable du préjudice subi en cas de défaut de paiement de loyer et doit l’indemniser, s’il a signé un bail avec un locataire “insuffisamment solvable et n’offrant qu’une garantie peu fiable”.
Il est nécessaire également d’être vigilant dans l’analyse des documents remis pour déceler d’éventuels faux, et la cohérence des éléments au vu de la situation annoncée par les candidats locataires.
Attention, cette vigilance doit se faire dans le respect des règles de non-discrimination.
Arrêt de la Cour de cassation n°15-23.790 du 16 novembre 2016. Cour d’appel de Paris, 20 juin 2023, nº 21/05290.
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Par Terrasse du Sud, il y a 10 mois
Merci pour ce rappel, toujours utile, et encore plus en période de crise. Cette compétence de l’agent immobilier peut également lui servir pour signer plus de mandats et optimiser son taux de transformation.