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La promesse est belle : tout savoir sur les immeubles pour une meilleure gestion des bâtiments.
Le jumeau numérique d’un immeuble est une maquette digitale, le plus souvent en 3D, intégrant toutes les données permettant de tout savoir sur le bâtiment, en un clic, pour en optimiser la maintenance, les travaux, les équipements et les modalités d’occupation.
A l’heure des travaux de rénovation énergétique et de la maîtrise des flux d’eau, d’électricité, de gaz, le jumeau numérique de l’immeuble est un outil très performant. Il permet d’optimiser la gestion des ressources, le confort des occupants et le coût de la gestion locative. Les capteurs posés dans l’immeuble transmettent des données nécessaires à la détection des pannes et à la maintenance prédictive ce qui diminue les interventions d’urgence onéreuses. L’état des lieux peut être réalisé sous forme de jumeau numérique, il est alors beaucoup plus précis et incontestable et peut être la base de devis des travaux de remise en état, sans déplacement des artisans.
« Les gestionnaires et syndics ne le mettront en œuvre
que s’ils y voient une rentabilité. »
La mise en œuvre de jumeaux numériques a débuté dans l’immobilier tertiaire, mais l’immobilier résidentiel semble moins impacté, pour le moment, à l’exception du logement social et du parc locatif des institutionnels. Le point clé en est le coût. Il semble clair que les gestionnaires et les syndics ne le mettront en œuvre que s’ils y voient une rentabilité à court ou moyen terme.
La vision de Blaise Heurteux, associé fondateur de La Place de l’Immobilier
Sur le papier, le jumeau numérique présente tellement d’avantages, qu’on pourrait s’étonner de ne pas en voir plus dans le processus transactionnel : imaginez votre prospect qui se « balade » dans la maquette numérique, qui serait capable de connaître la qualité des équipements grâce aux métadonnées, qui pourrait aussi consulter dans le livre digital l’historique des travaux réalisés, la maquette avant restructuration pour voir l’avant/après…
Cela permettrait de démultiplier les consultations de l’offre, d’éviter de nombreuses visites sans lendemain. Imaginez aussi ce que vous gagneriez en visualisant le parcours de votre client dans les locaux : vous pourriez estimer la motivation de votre prospect, comprendre ses sujets d’intérêt ou de préoccupation à travers les éléments qu’il a consultés.
Aujourd’hui, le jumeau numérique efficient est encore loin de cela. Pour des acteurs comme nous, distributeur de data et de solutions MLS en immobilier d’entreprise, un bon jumeau numérique est une représentation numérique du bien à commercialiser qui, avec un minimum d’informations, permet un maximum d’efficacité : cela prend la forme de datas et documents, qui permettent de comprendre le bien et de pouvoir le faire matcher à une demande. Ceci est la première étape de la digitalisation des immeubles qui n’en est qu’à son début !
La vision de Thibault Le Treut, CEO de Check & Visit
Aujourd’hui, l’intégration des jumeaux numériques dans l’immobilier résidentiel promet de révolutionner la manière dont les agents travaillent et offre des avantages significatifs pour toutes les parties prenantes.
Les visites virtuelles immersives permettent aux acheteurs de découvrir un logement comme s’ils étaient physiquement présents, économisant ainsi du temps et des déplacements inutiles.
Les jumeaux numériques permettent aux agents de créer des présentations plus riches et interactives pour les acheteurs. Ils peuvent montrer différents scénarios de rénovation, de décoration intérieure ou d’aménagement, aidant ainsi à prendre des décisions plus rapidement. Les agents immobiliers peuvent partager facilement les jumeaux numériques avec leurs collègues, partenaires et clients, ce qui favorise une collaboration plus efficace et une communication transparente. Cela booste la productivité à tous les niveaux : accélération du processus de travaux pour louer plus vite et limiter la vacance, simplification et fluidification du processus de vente, centralisation des informations à un seul endroit.
Les jumeaux numériques offrent une précision exceptionnelle, et ce dans les trois dimensions. Ainsi les agents immobiliers peuvent éviter des erreurs coûteuses en obtenant des informations fiables sur les logements et en anticipant des problèmes potentiels. Cela permet de visualiser l’état du bien à chaque instant et de suivre son évolution, offrant ainsi une vraie transparence au locataire et renforçant ainsi sa confiance envers l’agent immobilier.
Check & Visit numérise les logements à chaque état des lieux en 3D, et de ce fait recense et contextualise tous leurs dommages sur le jumeau numérique. Ainsi, le jumeau numérique de n’importe quel actif peut être réalisé et enrichi d’autres données !
La vision d’Éric Malenfer, président de Gexpertise
De nombreuses questions se posent sur la pertinence du jumeau numérique dans la vie de l’immeuble, mais la double question fondamentale reste toujours la même : quel type de jumeau et pour quoi faire ? Selon les phases du cycle de vie du bâtiment, les sujets sont aussi variés que les préoccupations des acteurs.
Mieux concevoir ? En travaillant ensemble autour d’une maquette numérique, les différentes entreprises organisées autour de processus BIM, Building Information Modeling, pensent un projet où la collaboration prend tout son sens. La synthèse BIM visant à détecter les incohérences de conceptions en regroupant ces dernières sur une même maquette, permet d’éviter les arrêts de chantier et les surcoûts inhérents.
Mieux concerter ? Dans le cadre des concertations avec les voisins, futurs habitants, collectivités locales et autres associations, des outils de simulation s’appuyant sur les jumeaux numériques permettent de simuler les impacts en vent, température, bruit, vue, lumière d’un projet.
Optimiser les coûts de construction ? Le BIM et ses dimensions 4D (temps : planification et ordonnancement) et 5D (économie de la construction) y répondent.
Mieux vendre ? La visualisation et les visites virtuelles sont devenues des classiques des outils des commercialisateurs immobiliers.Mieux livrer et communiquer ? A l’occasion de la réception de la construction, de la fourniture d’un DOE (Dossier des Ouvrages Exécutés), fournir un jumeau numérique devrait être obligatoire car il permet un stockage pérenne aux acteurs de la maintenance de l’immeuble ce qui garantit des économies pour les copropriétaires, et des interventions rapides et fiables par les entreprises.
Répondre à une obligation réglementaire ? Le CIL, Carnet d’information Logement, est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 au titre de la loi Climat.
Mieux gérer ? Le BIM GEM (Gestion Exploitation Maintenance) a prouvé sa pertinence et son retour sur investissement pour ceux qui conservent les actifs immobiliers des dizaines d’années, comme les bailleurs sociaux, qui sont les plus avancés en la matière.
Le constat actuel réside dans l’appropriation des jumeaux numériques par ceux qui ont les effets financiers à court terme : maîtres d’œuvre et grosses entreprises pour qui les jumeaux facilitent la conception et optimisent leurs coûts de travaux et matériaux.
En revanche, pour les 80% du coût de l’immeuble que représentent sa vie et son exploitation, le désert règne. Est-il normal en 2023 de constater le chemin de croix que vit un copropriétaire afin de disposer des plans et surfaces de son logement, des plans de la copropriété et de toutes les pièces attachée ?
À l’heure des enjeux bioclimatiques, le jumeau numérique et son intégration dans un urbanisme numérique ne doivent plus être une option, mais une obligation.
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