« Les clés à actionner pour redonner du pouvoir d’achat immobilier » : le Club des penseurs AVIV-SeLoger

Publié le 16 novembre 2023

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Le Club des penseurs de l’immobilier avait été créé en 2022 à l’initiative de SeLoger (AVIV Group), pour éclairer la réflexion des candidats aux élections de 2022. La situation du secteur du logement a incité les penseurs à poursuivre leurs rencontres pour proposer des solutions. Ils publient aujourd’hui une nouvelle tribune sur un enjeu phare : redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français.

Des constats alarmants qui poussent à l’action

Thomas Lefebvre, directeur Scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents, lance le débat en exposant des données fondamentales :

la hausse des taux d’intérêt a allongé le nombre d’années nécessaires (désormais plus de 9 ans) pour qu’un projet immobilier soit financièrement plus intéressant que la location ;
les primo-accédants sont les grands perdants du durcissement des conditions de crédit : 90 % d’entre eux ne peuvent acheter que 50 m2 et en outre leur achat ne sera rentable qu’au bout de 12 ans de détention par rapport à la location du même bien, durée multipliée par 8 en deux ans ;
dans 22 % des villes seulement, moins chères, où ne vit qu’un accédant sur dix, la durée tombe à 7 ans ;
faire baisser la durée de rentabilité ne peut se faire que de deux façons : doubler l’apport personnel… ou négocier le prix de 30 %. Autant dire mission impossible ;
les accédants qui ont un bien à recycler sont mieux lotis : ils peuvent acheter 120 m2 dans 92 % des villes et les 2/3 d’entre eux y vivent. Il reste que leur durée de rentabilité atteint 12 ans. Pour l’avenir, il est à prévoir que les banques rouvrent le robinet du crédit, avec des taux d’intérêt autour de 4 % et un coût de la ressource leur permettant de restaurer leurs marges. Par ailleurs, la mensualisation du taux d’usure préserve désormais du blocage une partie importante des emprunteurs ;
en septembre 2024, le pouvoir d’achat, en baisse aujourd’hui de 20% par rapport à 2022, sera encore réduit de 12% par rapport à la même période

8 idées pour déverrouiller le financement

Les penseurs se sont accordés sur plusieurs idées qui pourraient relancer le pouvoir d’achat immobilier des ménages :

Il est urgent d’adapter les critères d’octroi des crédits immobiliers aux circonstances, édictés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) à la fin de 2019, avec plusieurs voies d’assouplissement. L’idéal serait la confiance faite aux établissements prêteurs, qui savent estimer le risque en utilisant la méthode du reste à vivre sans que le surendettement soit à redouter.
Élargir à 30 % de leur production l’enveloppe dans laquelle les banques peuvent déroger aux critères de façon discrétionnaire. Le Ministre du logement a lui-même imaginé que cette enveloppe, aujourd’hui de 20%, à l’Intérieur de laquelle sont fixées des proportions de résidences principales, de primo-accession et d’investissement locatif ou de résidences secondaires, soit totalement décloisonnée. Il est également indispensable, pour le financement des achats à destination locative,que le loyer futur soit pris en compte pour 70% de sa valeur et vienne réduire le taux d’effort de l’emprunteur.
Les critères prudentiels pourraient redevenir indicatifs et n’être plus prescriptifs.
Les prêts familiaux, sans intérêt ou à intérêt très faibles, doivent être encouragés, avec le concours des notaires, qui sécurisent ces opérations, comme le nantissement pourrait être davantage employé pour accompagner les primo-accédants.
Le prêt à taux zéro pourrait être élargi aux jeunes primo-accédants, de moins de 35 ans par exemple, pour l’achat d’un logement existant dont la performance énergétique sera supérieure à la lettre E du DPE.
Le prêt à taux zéro, reconduit dans le projet de loi de finances pour 2024, a été amélioré en cours d’examen parlementaire: les revenus des ménages éligibles ont été rehaussés, la liste des communes de zones tendues, où le PTZ est utilisable, a été rallongée et les enveloppes par opération ont été augmentées. L’exclusion de la maison individuelle en revanche condamne les projets de la plupart des familles : la réintégrer, sous condition de sobriété foncière, par exemple avec obligation de parcelles de 300 m2 maximum, serait salutaire.
Les abattements sur droits de donation existant au profit des petits-enfants devraient être accentué
Les droits de mutation à titre onéreux sont en France les plus élevés de tous les pays de l’OCDE. Ils constituent une barrière à l’entrée très élevée pour les acquéreurs de logements existants. Un mécanisme applicable aux primo-accédants pourrait être mis en place, avec un paiement échelonné ou un différé de paiement. Au-delà de la première acquisition, les droits pourraient ensuite être calculés par différence entre l’opération précédente et l’opération suivante.

Nouvelles formules pour répondre aux nouveaux rapports à la propriété

Les penseurs observent néanmoins que le rapport à la propriété évolue pour deux raisons majeures :

– Un plus grand attachement à l’usage – la propriété restant un objectif structurant pour les ménages, y compris les plus jeunes,

– Une disproportion entre le prix des biens et les revenus.

Ainsi, des formules originales voient le jour, qui inaugurent un nouveau lien au logement. La start-up Néoproprio par exemple, propose ainsi au particulier d’acquérir le bien avec un paiement initial de 50 % du prix: il achète 25 ans de propriété pour un coût mensuel comparable à un loyer, tout en épargnant une partie significative de ce coût et en conservant la flexibilité et la mobilité du locataire. C’est un bail emphytéotique qui lui est concédé. De même, toujours grâce à la formule juridique de l’emphytéose, le bail réel solidaire, créé par la loi ALUR pour les logements sociaux et intermédiaires, et que le député Jean-Luc Lagleize proposait d’étendre aux logements libres, permet l’acquisition du seul bâti et la location du terrain, le prix du bien s’en trouvant allégé de 20 % à 40 %. D’autres pays que la France y recourent depuis longtemps.

Le logement neuf évolue aussi selon les modes de vie. Les accédants recherchent des lieux de partage : les immeubles seront de plus en plus conçus avec des espaces communs et des parties privatives de moindre superficie. Même si les obligations de logements sociaux dans tous les programmes de promotion ne font plus l’objet de polémique et si la contrainte solidaire est intégrée, elle a pour effet d’enchérir le coût des logements libres et conduit à une créativité pour rendre l’accession encore possible au plus grand nombre. Les producteurs, qu’il s’agisse de collectif ou de maisons individuelles, développent également des procédés de nature à réduire les coûts de fabrication: la construction hors site peut conduire à une baisse des prix de sortie de 20 à 30 %. Le Club souligne aussi qu’une pause normative est nécessaire, sauf à réserver l’acquisition des logements aux plus favorisés en termes de revenus tant les normes enchérissent les coûts.

C’est également le besoin d’un aménagement du territoire plus équilibré qui oblige à travailler sur l’accessibilité économique de la propriété : les entreprises veulent pouvoir s’établir partout en France, dans les services mais encore dans l’industrie, pour réindustrialiser le pays. Elles sont prêtes à agir plus directement qu’elles ne le font aujourd’hui par la PEEC (participation des entreprises à l’effort de construction), en achetant des logements pour leurs salariés, en les logeant dans des foncières dédiées, ou en bonifiant les taux d’intérêt des crédits consentis à leurs employés, sur le mode de l’ingénierie de la SOFIAP. L’obligation de cotisation a fini par endormir l’innovation des entreprises à cet égard, et elle est en train de se réveiller.

Enfin, le Club des penseurs considère qu’il faut, par tous moyens utiles, abonder l’offre de logements pour corriger les tensions de marché, causes de prix trop élevés qui dégradent le pouvoir d’achat logement des ménages. À cet égard, transformer les bureaux vacants et obsolètes en logements ou favoriser la reconversion des résidences secondaires en résidences principales en allégeant la taxation des plus values en cas de cession sont des solutions à ne pas négliger.

Le Club, bien qu’ayant porté sa réflexion sur la restauration du pouvoir d’acheter, anticipe une augmentation du taux de locataires, et insiste sur l’urgence de restaurer l’attractivité de l’investissement locatif privé, par la création d’un authentique statut équitable, et par un plus grand discernement dans les contraintes réglementaires, telles que l’extension territoriale de l’encadrement des loyers ou les interdictions programmées de louer.