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Lors d’une vente, il convient de vérifier que les travaux de rénovation énergétique effectués ou ceux envisagés par l’acquéreur sont licites. Sacha Boyer, co-fondateur de My Notary, nous éclaire sur les points de vigilance.
Certains travaux de rénovation énergétique nécessitent l’obtention d’autorisations, il faut donc être vigilant lorsque le vendeur a effectué ces travaux sans autorisation, ou lorsque l’acquéreur souhaite en réaliser postérieurement à la vente.
Les travaux se concentrent sur trois secteurs spécifiques : l’isolation, le chauffage et la ventilation.
De nombreux travaux sont dispensés de toute autorisation : il s’agit des travaux qui n’impactent pas l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple l’installation d’un chauffage plus performant tel qu’un chauffage au bois ou une pompe à chaleur.)
Préalablement à la demande d’autorisation d’urbanisme, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents et absents pour effectuer tous les travaux d’économies d’énergie, lorsque ces travaux touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur de la copropriété (l’installation d’un chauffage individuel, d’une VMC…).
L’installation de panneaux solaires en revanche ne nécessite qu’une autorisation prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires, sans prendre en compte les absents.
Lorsque le bien est situé dans un secteur protégé (secteur historique ou sauvegardé, aire de mise en valeur du patrimoine, etc) l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) devra donner son avis sur les travaux projetés. Pour contacter l’ABF compétent dans votre zone, rendez-vous dans l’onglet “Aides et démarches” du site culture.gouv.fr.
Son avis conditionne la délivrance de l’autorisation car il doit veiller à conserver une harmonie visuelle au sein de cette zone. Pour cette raison, le délai d’instruction de l’autorisation de travaux sera allongé d’un mois par rapport au délai habituel : de deux mois au lieu d’un pour une déclaration préalable et trois mois au lieu de deux pour un permis de construire. Dans certains cas particuliers, les délais peuvent même être supérieurs.
L’avis de l’ABF impose souvent certaines exigences, par exemple sur le choix des matériaux et de leur couleur, ce qui peut engendrer des surcoûts importants. Passer d’une fenêtre en PVC à une fenêtre en aluminium peut faire tripler le prix ! Et malheureusement certains propriétaires sont alors contraints d’abandonner leur projet ou bien ne demandent tout simplement pas les autorisations nécessaires.
Si des travaux de rénovation sont réalisés sans autorisation, la commune peut les contester et ordonner une régularisation, dans les 10 ans à partir de leur achèvement.Elle pourra par la suite refuser toute autre demande d’autorisation de travaux sur le bien tant qu’il n’y a pas eu de régularisation. Beaucoup plus rare, il est possible qu’une amende soit prononcée.
Une autorisation (d’urbanisme ou de la copropriété) a posteriori peut tout à fait être demandée, même si les travaux sont déjà achevés. Évidemment, l’autorisation ne sera délivrée que si la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur.
Si jamais le client (ou son notaire) demande que la situation soit régularisée avant la vente, vous pouvez en quelques clics sur le site de MyNotary, ajouter dans un compromis une clause suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Sinon, il sera également possible d’indiquer des travaux réalisés sans autorisation, et la liste des conséquences sera automatiquement reprise au compromis.
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