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Tout acquéreur d’un bien souhaitant faire des travaux doit étudier, avant l’acquisition, le document d’urbanisme applicable sur la commune. Découvrons les recommandations de Virginie Lachaut-Dana, avocate spécialiste du droit immobilier.
Le plan local d’urbanisme organise les modalités d’utilisation des sols d’une commune ou d’une structure intercommunale (PLU ou PLUi). Il retranscrit les choix d’aménagements des autorités et encadre les modalités de réalisation des projets de construction/de travaux (Article L.123-1 et s du Code de l’urbanisme).
Le PLU est structuré autour de plusieurs documents, parmi lesquels : un rapport de présentation qui dresse un état des lieux à la fois quantitatif et qualitatif du territoire et explique les choix réglementaires, un règlement qui contient les règles d’urbanisme applicables par zone (la commune étant divisée en plusieurs zones : zones urbaines dites “Zones U”, zones à urbaniser dites “Zone AU”, zones agricoles dites “zone A” et zones naturelles dites “zones N”; L.151-8 et s., R.151-9 et s.), des documents graphiques qui permettent de repérer visuellement les contraintes à la parcelle, les servitudes d’utilité publique qui sont des limitations administratives au droit de propriété et d’usage du sol.
Les acquéreurs doivent accorder une attention particulière au PLU ou PLUi applicable sur la commune, surtout s’il est en cours d’évolution et que l’acquéreur a un projet de travaux/transformation soumis à autorisation.
En effet, les règles d’urbanisme opposables à un projet ne sont pas celles qui existent lors de l’acquisition, ni celles qui s’appliquent lors du dépôt de la demande d’autorisation mais celles qui sont en vigueur à la délivrance de l’autorisation. D’ailleurs, lorsque le document d’urbanisme évolue entre la date du dépôt et la date théorique de délivrance, les services instructeurs peuvent opposer au demandeur un sursis à statuer (article L.424-1 du Code de l’urbanisme) ; lequel a pour effet de suspendre l’autorisation d’urbanisme. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.
Si l’acquéreur s’aperçoit que son projet de travaux et/ou de transformation est permis par le PLU mais pourrait ne plus l’être en application du futur PLU/PLUi (cf.par exemple l’évolution réglementaire en matière d’Airbnb), il a intérêt à solliciter la délivrance d’un certificat d’urbanisme (article L410-1 du Code de l’urbanisme). Dit d’information ou d’opération, ce certificat est un acte administratif qui, à la différence de la note de renseignements d’urbanisme, cristallise les règles applicables lors de son édiction pendant dix-huit mois. La personne à laquelle a été délivrée le certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, a un droit à voir sa future demande de permis de construire/déclaration préalable examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date du certificat, à l’exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Une fois le certificat délivré, les services instructeurs doivent instruire la demande d’autorisation d’urbanisme sur la base du document d’urbanisme, opposable à la date du certificat sans pouvoir opposer à son demandeur un refus d’autorisation sur le fondement du futur PLU/PLUi.
Penser à consulter le PLU sur le geoportail de l’urbanisme !
Depuis le 1er janvier 2023 – en application de l’ordonnance n°2021-1310 du 07 octobre 2021 « portant réforme des règles de publicité, d’entrée en vigueur et de conservation des actes pris par les collectivités et leurs groupements » –, la publication sur le portail national de l’urbanisme des élaborations, évolutions de ces documents, est une des mesures de publicité obligatoires pour rendre exécutoire et donc opposable le document.
Ce portail recense :
– les documents de planification : schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme (PLU / PLUi), carte communale, plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
– les servitudes d’utilité publique : plan de prévention des risques, transports et réseaux (SNCF), servitudes de passage, sites classés/ inscrits, etc.
Ces documents sont publiés sous la responsabilité des auteurs de la documentation : Etat/ syndicats / opérateurs, pour les servitudes, et communes/ intercommunalités compétentes en matière de PLU et établissements publics pour les documents d’urbanisme.
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