« Dans quelles conditions la vente forcée d’un bien en indivision qui se dégrade peut-elle être ordonnée par un tribunal ? », Amandine LABRO Avocat

Publié le 29 mars 2023

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« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (Article 815 du Code Civil). Ainsi, lorsqu’un indivisaire souhaite mettre fin à une indivision, il lui appartient de solliciter devant le tribunal judiciaire le partage de l’indivision en application des articles 815 et 816 du Code Civil. La vente forcée ne peut être ordonnée par le juge que si l’urgence et l’intérêt commun sont caractérisés.

Il est notoire qu’une procédure de partage des biens indivis est longue et que certains indivisaires peuvent s’impatienter.

Que faire si le bien se dégrade et que les indivisaires n’ont plus les moyens de l’entretenir ?

Si ces derniers ne peuvent aucunement s’affranchir de cette procédure de partage, ils ont cependant la possibilité de provoquer la vente forcée du ou des bien (s) sous certaines conditions.

Ainsi, si le bien se dégrade et que sa gestion courante ne peut plus être assurée, il est possible pour un indivisaire de saisir le Président du Tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 815-6 du Code Civil afin qu’il prescrive ou autorise des mesures urgentes (vente forcée du bien par exemple).

Toutefois, les mesures visées à l’article 815-6 du Code Civil sont des mesures dites exceptionnelles et l’intervention du juge nécessite que soient remplies deux conditions : l’urgence et l’intérêt commun.

Que dit la jurisprudence ?

L’urgence est caractérisée :

dans un cas où le bien était à l’abandon et n’était plus entretenu (Cour d’appel de Poitiers – ch. civile 04 – 24 février 2021 – n° 20/01970) ;

dans un cas où les parties se sont vues signifier deux commandements aux fins de saisie-vente de la banque prêteuse ( Cour d’appel, Pau, 2e chambre, 2e section, 27 Juin 2016 – n° 15/03143) ;

dans une indivision comprenant une maison partiellement en ruine, régulièrement occupée par des squatteurs et faisant l’objet d’un refus des compagnies d’assurances d’assurer l’ensemble immobilier en raison de sa forte sinistralité (Cour d’Appel de Nîmes, 10 mai 2021, 2° chambre, section B n° 20/01016)

L’intérêt commun de vendre est caractérisé :

lorsque le bien n’est plus entretenu et est menacé de dépérir ou disparaître(Cour d’appel de Poitiers – ch. civile 04 – 24 février 2021 – n° 20/01970) ;

lorsqu’il existe un risque sérieux de mise en œuvre d’une procédure de saisie immobilière à l’initiative de la banque prêteuse (Cour d’appel de Pau, 2e chambre, 2e section, 27 Juin 2016 – n° 15/03143).

L’arrêt rendu par la Cour d’Appel d’Amiens, le 12 janvier 2023 nous rappelle que cette procédure ne peut en aucun cas être utilisée par un indivisaire pressé de vendre ou qui souhaite, après une séparation douloureuse faire cesser l’occupation par son ex-conjoint qui se maintient dans les lieux.

La Cour souligne « l’article 815-6 du Code Civil ne vise pas l’intérêt personnel et l’urgence qu’il vise concerne l’intérêt commun de l’indivision telle que la conservation du bien et non l’urgence pour l’un des indivisaires ».

En l’espèce, l’indivisaire, séparée de sa compagne invoquait son désir d’acquérir un nouveau bien, l’urgence pour elle de souscrire un nouveau prêt avant ses 50 ans .Elle était pressée de vendre le bien indivis pour se procurer des fonds et liquidités. Elle invoquait également les difficultés passagères rencontrées par l’autre indivisaire pour régler les charges courantes du pavillon commun. Pour ces raisons, elle sollicitait du juge l’autorisation de passer seule la promesse et de vendre le bien.

Or, son ex-conjointe avait émis le souhait de lui racheter sa quote-part.

La Cour d’Appel a retenu que l’indivisaire à l’origine de l’action soulevait en réalité son propre intérêt et non celui de l’indivision.

La Cour a également considéré que même si l’indivisaire qui se maintenait dans les lieux avait eu quelques difficultés à régler les charges courantes et les échéances du prêt immobilier (elle avait demandé un échelonnement), ces difficultés ne mettaient nullement en péril la conservation du bien qui était parfaitement entretenu.

La Cour d’Appel d’Amiens a ainsi confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté que l’urgence et l’intérêt commun n’étaient pas caractérisées au sens de l’article 815-6 et en ce qu’elle a débouté ladite indivisaire de ses demandes tenant à passer seule la promesse et l’acte de vente du bien indivis.

Cour d’Appel d’Amiens, 1^ère chambre civile, 12 janvier 2023 n°RG 21/03654

Amandine Labro

Avocate au Barreau de Paris depuis 2013 et ancienne chargée d'enseignement à l'Université, Amandine Labro exerce essentiellement en droit immobilier et commercial. Elle plaide dans toute la France dans des contentieux portant sur des ventes immobilières, des problèmes locatifs (impayés, squats, expulsions), le droit du voisinage (troubles anormaux du voisinage), le droit de la copropriété (référés préventifs et expertises, annexions de parties communes, travaux sans autorisation...) et le droit commercial (recouvrement de créances, manquements contractuels, ruptures de contrats commerciaux).

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