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Dans un environnement financier volatil, les marchés de l’investissement européens et particulièrement français, ont bien résisté et affichent des volumes d’investissement solides. Ce volume annuel cache cependant une nette décélération du marché en fin d’année.
Le resserrement de la politique monétaire des banques centrales afin de freiner une inflation galopante s’est accompagné d’une hausse des taux obligataires qui a poussé à la hausse les taux de rendement immobiliers. Face à ce nouvel environnement les investisseurs ont fait preuve d’attentisme et ne se positionnent plus que de manière extrêmement sélective depuis l’été. Pour autant, le marché n’a pas connu une décompression généralisée significative des taux mais plutôt des ajustements différenciés selon la qualité des actifs, leur taille, leur occupation locative et leur nature.
En 2023, le rendement locatif devrait être le principal moteur de la performance des actifs immobiliers. La croissance du revenu locatif trouvera sa source dans des indices de loyers corrélés, dans la majorité des cas, à l’inflation, des segments de marché où la demande est supérieure à l’offre, une amélioration des caractéristiques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) des actifs pour répondre aux nouveaux usages ou aux nouveaux standards réglementaires.
Les acteurs ayant traditionnellement recours à l’effet de levier devraient être particulièrement affectés par le nouvel environnement financier alors que les investisseurs riches en fonds propres pourraient en profiter pour saisir des opportunités
En 2023, la recherche de résilience des portefeuilles devrait être au cœur des stratégies des investisseurs qui poursuivront la stratégie de diversification de leur patrimoine au profit des actifs alternatifs (santé, résidentiel géré) et des marchés en régions qui présentent un profil plus défensif.
En Europe, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise sur l’année 2022 totalisait près de 245 milliards d’euros fin décembre 2022, avec en tête le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France avec 58 Mds €, 52 Mds € et 29 Mds € respectivement. Le volume d’investissement est en léger recul (-4%) sur un an dû à un 4T particulièrement atone. En effet, les investisseurs ont fait preuve d’un attentisme marqué, faute de convergence entre vendeurs et acquéreurs sur les prix et particulièrement pour les classes d’actifs où les taux de rendement étaient les plus faibles.
Ainsi, les segments de bureaux et de la logistique affichent des baisses de leur volume d’investissement respectives de -14% et -7% sur un an. Les commerces et les actifs de diversification affichent quant à eux des hausses de 23% et 2% respectivement.
La baisse du volume global d’investissement en Europe cache des évolutions contrastées selon les pays : la baisse significative de l’Allemagne (-17%) et le Royaume-Uni (-5%) cache un volume en légère hausse en France (+2%) et des hausses plus marquées en Belgique (+115%), Espagne (+35%) et Irlande (+20%).
Le mouvement de hausse des taux de rendement immobilier s’est accéléré en Europe au 4T, poussé par de nouvelles hausses des taux et des coûts de financement. A titre d’illustration, en Allemagne, le coût du financement des actifs de bonne qualité est passé de moins de 1,25% en janvier 2022 à plus de 4% à fin 2022, soit son plus haut niveau depuis 2011.
La décompression des taux de rendement varie selon le marché. Les taux en Allemagne affichent les décompressions les plus importantes, supérieures à 100 points de base (pbs) sur un an (Hambourg, +140 pbs ; Berlin, +105 pbs ; Francfort, +105 pbs ; Munich, +105 pbs), tandis que Dublin enregistre une hausse de 35 pbs, Londres de 50 pbs et Paris de 65 pbs.
Les marchés locatifs de bureaux continuent à connaître une demande robuste. La plupart des marchés européens connaissent un marché à deux vitesses avec une faible vacance exerçant des pressions haussières sur les loyers dans les localisations centrales et des marchés sur-offreurs en périphérie où les loyers accusent des baisses. Les utilisateurs se positionnent sur des actifs de qualité, notamment sur le plan énergétique. Ils favorisent les localisations centrales qui permettent de mettre en œuvre leur nouvelle organisation de travail, de retenir et d’attirer leurs talents dans un marché du travail qui reste tendu, et d’améliorer leur empreinte carbone.
Au total, en 2022, la demande placée a progressé de 9%* sur un an, atteignant des volumes supérieurs à la moyenne décennale dans des marchés tels que Milan et Hambourg. Certains marchés affichent toutefois une demande en recul, à l’instar d’Amsterdam, Bruxelles ou Francfort.
Les nouveaux modes de travail et le mouvement de rationalisation des politiques immobilières qui s’en est suivi s’accompagnent d’une hausse de la vacance, notamment celle sur les actifs secondaires ; les utilisateurs louant moins de nouvelles surfaces qu’ils n’en libèrent.
L’année 2022 a confirmé l’essor des conversions d’immeubles avec changement d’usage. En effet, la libération de locaux jugés vétustes pour des actifs de dernière génération est venue nourrir l’offre de bureaux de seconde main.
Les taux de vacance sont en progression dans l’ensemble des marchés européens, qui présentent toutefois des situations très contrastées. L’Allemagne continue à afficher une offre maîtrisée voire faible, alors que les pays périphériques comme l’Espagne, l’Irlande ou l’Italie présentent des taux de vacance moyens supérieurs à 10%.
La concentration de la demande sur les actifs de dernière génération, répondant aux nouveaux usages et standards de consommation énergétique, continue de soutenir les loyers des actifs prime. Parallèlement, les loyers des actifs secondaires connaissent des pressions à la baisse bien que les actifs bénéficiant d’une excellente accessibilité et présentés à des loyers compétitifs fassent preuve d’une certaine résilience.
Les exigences des utilisateurs en matière de durabilité se retrouvent dans le niveau des loyers des actifs proposés. Les utilisateurs sont particulièrement attentifs aux coûts de l’énergie et à son corollaire, la hausse des charges locatives.
Sources : CBRE, Knight Frank, MBE, La Française REM Research
*demande placée dans les 12 principales villes européennes : Bruxelles, Lille, Lyon, Paris, Berlin, Francfort, Hambourg, Munich, Dublin, Milan, Amsterdam, Madrid.
Tribune de Virginie Wallut, Directrice de la recherche et de l’ISR Immobilier au sein de La Française Real Estate Managers
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