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A l’heure où la réforme des retraites agite les Français, l’investissement locatif joue un rôle important en tant que complément de revenu lors de la cessation d’activité. Si la demande locative ne cesse d’augmenter, divers freins bloquent cependant sa production , cette problématique était l’objet de la réflexion du 3ème débat du Club des Penseurs.
Le Club des penseurs AVIV revient sur les enjeux des propriétaires bailleurs et identifie des moyens de dynamiser l’investissement locatif résidentiel dont l’une des pistes pourrait être l’amortissement.
Pour lancer le débat, Cécile Roquelaure, Directrice des Etudes chez Empruntis, rappelle “le besoin d’une offre locative abondante et accessible qui explose sous l’effet notamment de l’inflation d’une part qui désolvabilise les accédants à la propriété mais également des phénomènes moins récents, d’ordre sociologique, tels que la mobilité professionnelle, l’évolution du modèle familial, la vigueur démographique .. entre autres. Sans oublier que le parc locatif social est insuffisant”
En effet, à ce jour, 40% des ménages français sont locataires de leur résidence principale*, vivant dans 7 millions de logements.
Ces biens sont détenus par des particuliers pour 97% d’entre eux**, en direct ou par des sociétés civiles ou des foncières et ils sont propriétaires en moyenne d’un ou deux logements pour 90% d’entre eux.
Quelle est aujourd’hui la psychologie de ces ménages propriétaires bailleurs ?
Ils déplorent des contraintes réglementaires toujours plus nombreuses :
Malgré ces tracas, avec une constance remarquable, leur attachement à l’investissement immobilier d’habitation demeure.
Lors du dernier dîner du Club des Penseurs, nous avons évoqué une proposition audacieuse : l’amortissement comptable des biens locatifs. Une solution largement portée par Danielle Dubrac, Présidente de l’Unis, présente au débat.
Désormais perçue comme étant consensuelle entre les grandes organisations professionnelles des métiers de la production et ceux de l’existant, mais aussi avec les associations de propriétaires, l’amortissement constitue une piste sérieuse à creuser.
Il s’agit rien moins que de reconnaître au logement locatif (neuf comme ancien) le statut d’actif d’investissement, utilisé dans le domaine commercial pour les biens servant à l’exploitation d’une entreprise. De quoi lui restituer son identité d’actif de rendement et le consacrer comme productif d’un service logement à part entière, à l’opposé d’une certaine stérilité que certains discours au sommet de l’État lui ont parfois associée en le qualifiant de « rente ».
Il semble également nécessaire que les propos publics ne stigmatisent pas le locatif privé, en décourageant les volontés. Au moment où la question des retraites est centrale et passionnelle, il est essentiel de rappeler que l’investissement locatif assure des revenus après la cessation d’activité professionnelle. C’est la manière la plus naturelle d’épargner avec deux objectifs, contribuer à l’offre résidentielle locative et capitaliser en vue de la retraite pour compléter des revenus de répartition.
Au-delà de l’usure et de la dépréciation du bien, ce mécanisme d’amortissement pourrait prendre en considération le niveau du loyer et la vertu écologique du logement. À cet égard, l’amortissement socialement conditionné entraînerait la création d’une offre locative abordable, évidemment indispensable dans le contexte économique dégradé de la période qui s’ouvre.
Le bailleur pourrait bénéficier également d’une meilleure considération fiscale s’il faisait l’effort d’engager des travaux pour redresser les performances énergétiques de son logement. Il pourrait d’ailleurs, dans ce cas, pouvoir se soustraire à l’encadrement ou bénéficier de plafonds réévalués en considération de son investissement environnemental.
Au cours des échanges lors du dîner, les penseurs ont évoqué le fait que ce statut devrait être applicable aux investissements réalisés dans les résidences de services, dont l’utilité sociale n’est pas moindre que le résidentiel pur, à destination des étudiants, des seniors ou des personnes dépendantes en particulier. L’option de la flat tax, mécanisme applicable aux revenus des valeurs mobilières, est souhaitée en complément de cet amortissement.
Il est souhaité notamment que la taxation des plus-values de cession lié à l’amortissement soit néanmoins digeste, eu égard au rôle social de l’investissement locatif. Il faut ajouter que le statut du bailleur privé ainsi défini demeurerait optionnel, à côté du dispositif
Le débat entre les penseurs n’a pas épargné l’instabilité fiscale, ennemi des investisseurs, qu’elle prive de visibilité et de capacité d’anticipation. Le concept de loi de programmation a été évoqué, réduisant les à-coups liés à l’annualité budgétaire et aux lois de finances initiales et rectificatives.
En outre, si la hausse des taux et le taux d’usure compromettent le financement de l’accession, tout en venant peser sur les demandes locatives, il est impératif que l’accès au crédit des investisseurs personnes physiques soit, lui, facilité. Il est aujourd’hui compliqué par les critères édictés à la fin de 2019 par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), avec une limite à 35% du taux d’endettement.
En effet, la plupart des primo-investisseurs sont déjà en cours de remboursement du prêt affecté à leur résidence principale et la systématisation de la prise en compte des revenus locatifs futurs à hauteur par exemple de 70%, est impérative. Il serait nécessaire de faire évoluer cette doctrine.
Ce dernier point est à rattacher à la maîtrise du risque d’impayé.
La voie de l’assurance obligatoire contre les impayés, dont le coût pourrait être supporté pour partie par le locataire a été évoquée par les penseurs sans pour autant faire l’unanimité. La création d’un fonds de garantie public ou fruit d’un partenariat public-privé avec les assureurs pourrait-être une voie alternative. En effet, les modalités de financement de ce fonds de garantie sont multiples : abondement par les locataires, abondement par les assureurs, voire l’État…
S’agissant des droits du bailleur pâtissant d’impayés de loyers, la proposition de loi Kasbarian en cours d’examen au Parlement a été considérée comme pertinente mais nécessitant des améliorations, notamment pour ne pas pénaliser l’écrasante majorité de locataires débiteurs de bonne foi.
Étaient présents au dîner-débat sur le thème “ Comment booster l’investissement locatif privé?” : Cécile Roquelaure (Directrice des Etudes d’Empruntis), grand témoin lors du débat, accompagnée de Didier Bellier-Ganière (Délégué Général de la FPI France), Olivier Descamps (Directeur Général chez IAD), Danielle Dubrac (Présidente de l’UNIS), Xavier Lépine (Président de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), Enrique Muzard (Co-président du Club de l’évaluation et sociologue), Mickael Nogal (Ancien député), Thomas Prud’Homoz (Notaire Associé chez KL Conseil), Didier Riebel (Président de l’ASCOP-EHPAD) et Jean-Claude Szaléniec (Senior Advisor, Hares Conseil). Un débat animé par le parrain du Club des Penseurs, Henry Buzy-Cazaux (Président de l’Institut de Management des Services Immobiliers) en présence de Franck Le Tendre, Vice-Président en charge des Opérations chez AVIV (Groupe SeLoger & Meilleurs Agents) et de Thomas Lefebvre (Vice-Président Data & Science chez AVIV).
*Source Insee
**Observatoire BPCE
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