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Alors que l’Association française de l’immobilier locatif (AFIL) avait réussi à faire voter par le Sénat l’amendement 78 prévoyant une période de 3 mois de transition pour le dispositif Pinel, le recours au 49-3 du gouvernement le 11 décembre dernier a changé la donne. Le point sur cet amendement et les conséquences de sa disparition pour les promoteurs immobiliers avec Stéphane Van Huffel, expert investissement immobilier chez Netinvestissement.
L’Association française de l’immobilier locatif était parvenue en décembre dernier à faire voter un amendement par les sénateurs relatif au dispositif Pinel, qui disparaîtra en 2024 et dont les taux seront revus à la baisse dès 2023. Pour maintenir sa réduction d’impôt actuelle, le nouvel acquéreur doit avoir réservé et acté son acquisition chez le notaire avant le 31 décembre 2022.
Face au goulot d’étranglement du financement et la montée des taux, les professionnels de la distribution se sont inquiétés au printemps du retard des traitements des dossiers et du risque qu’ils ne puissent pas être absorbés par les banquiers et les notaires d’ici la fin de l’année. L’amendement 78 devait permettre aux personnes ayant signé un engagement d’achat avant le 31 décembre de bénéficier de trois mois de plus pour concrétiser leur projet et ainsi bénéficier des taux de réduction actuels. Dans ce cadre, après avoir réservé le bien, le futur propriétaire devait ainsi avoir jusqu’au 31 mars 2023 pour acter l’achat de son bien chez le notaire.
La période transitoire jusqu’au 31 mars 2023, portée par l’AFIL pour le dispositif Pinel, n’aura finalement pas lieu. En effet, le recours du 49-3 met fin à la discussion des amendements déposés par la majorité sénatoriale et le projet de loi de finances est voté en l’Etat. Bien entendu le dispositif Pinel dans sa version actuelle ne disparaît pas, mais il devient moins intéressant, puisque dès le 1er janvier 2023, de nouvelles règles seront appliquées, telles qu’une baisse progressive de l’avantage fiscal accordé aux investisseurs.
Ainsi, alors que le Pinel version 2022 permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient de l’investissement réalisé sur une période locative de 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, celle de 2023 proposera un avantage fiscal de 10,5 % pour un engagement de location sur 6 ans, 15 % pour sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans.
Pour les futurs acquéreurs qui ont réservé, par exemple en août ou septembre dernier, un appartement sur plan et qui s’aperçoivent qu’ils ne parviendront pas à acter chez le notaire leur achat d’ici le 31 décembre prochain, il existe un risque important que ces derniers annulent leur projet. Dans les 15 prochains jours, je pense que nous allons assister à une annulation de 30 % des réservations dans l’immobilier neuf. Alors que ce secteur est déjà impacté par la hausse des matières premières et la guerre en Ukraine, les promoteurs vont rencontrer encore plus de difficultés à écouler leur stock.
Sans compter que les biens réservés aujourd’hui par les clients ne sont pas éligibles aux exigences du Pinel Plus qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023 et qui permettra de bénéficier d’une réduction fiscale à taux plein. Pour en profiter, les biens doivent en effet avoir été construits en respectant la norme RE 2020 qui est extrêmement drastique et pour laquelle les stocks de biens des promoteurs immobiliers ne sont pas encore prêts.
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