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La valeur d’un bien immobilier est généralement conditionnée par l’influence de divers critères de valorisation. On retrouve ici les fameux facteurs de valeurs : juridiques, physiques et socio-économiques. Alors que certains éléments drainés par ces facteurs ont une incidence essentielle dans la détermination du prix, d’autres ne permettent que d’affiner à la hausse ou à la baisse la valeur « brute » d’un bien.
La détermination du prix d’un bien immobilier est généralement conditionnée par la prise en compte de différents critères. On retrouve ici les fameux facteurs de valeurs juridiques, physiques et socio-économiques. Alors que certains éléments drainés par ces facteurs ont une incidence essentielle dans l’établissement de la valeur d’un bien, d’autres ne vont permettre que d’en affiner à la hausse ou à la baisse la valeur « brute ».
Ainsi, en décomposant les éléments de constitution d’une valeur immobilière et en en analysant ses composantes, nous nous intéresserons à travers plusieurs articles successifs à leur impact réel.
Intéressons-nous dans ce premier article aux facteurs socio-économiques trop souvent négligés au moment de l’évaluation. Or, gardons bien à l’esprit que ces facteurs ont nécessairement une incidence directe sur la demande et constituent en cela des facteurs primordiaux dans la détermination de la valeur d’un bien.
Afin de les appréhender le plus justement possible, le professionnel se doit de connaître que dis-je de maîtriser, c’est-à-dire de connaître et de comprendre l’identité exacte de son territoire. Pour ce faire, il convient de maîtriser finement la nature et le comportement des populations présentes sur ce territoire en raison de sectorisations fines (le plus généralement par quartier, typologie de quartier), de comprendre l’économie de ce territoire, mais également sa géographie avec notamment ses moyens de communication.
En effet, ces différents éléments conditionnent de manière certaine le comportement du marché immobilier et ont, par conséquent, une incidence essentielle sur le niveau des prix. Or, par facilité, on a tendance à faire l’amalgame entre tous les comportements, en oubliant que chacun d’eux se rapporte à un marché spécifique, et donc, à une typologie de biens spécifiques (quartier ouvrier, bourgeois, cité dortoir…). En d’autres termes, plus on sera en mesure d’instituer des sectorisations fines, plus notre choix en matière de termes de comparaison sera probant. A l’instar de l’algorithme, on sera même en capacité de mettre en relation deux secteurs distants, mais dont les comportements sont parfaitement similaires.
Dans le même ordre d’idées, la conjoncture économique influe, comme chacun le sait, sur le comportement des prix en raison du niveau de son dynamisme. Par exemple, une économie poussive accompagnée d’une augmentation du niveau de chômage entraînera nécessairement l’augmentation du nombre de biens présents sur le marché ainsi qu’une diminution des prix, conséquence directe d’une baisse des acquéreurs potentiels.
Néanmoins, ce que l’on omet souvent de considérer, c’est l’influence que l’économie a tout particulièrement sur la politique mise en œuvre au sein même d’un territoire, d’un secteur. En d’autres termes, retenons que les facteurs socio-économiques s’analysent le plus souvent au niveau microéconomique, ce qui permet alors de porter un jugement pointu sur le comportement des populations, sur une période donnée, et donc de réaliser un choix judicieux des termes de comparaison.
Face à cette généralité, et en raison de certaines considérations dépassant le cadre local, n’oublions pas que dans certains cas, les facteurs socio-économiques doivent être analysés non plus au niveau microéconomique, mais au niveau macroéconomique.
NB : Si l’analyse de terrain reste pertinente, le site de l’INSEE offre des données accessibles et finement élaborées.
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Par Jorgensen, il y a 11 mois
Merci pour cet article et pour vos recommandations avec lesquelles je suis totalement en phase. Ces paramètres sont souvent mis de côté lors d’une estimation alors qu’ils sont essentiels. Voici un article complémentaire que j’ai écrit sur ce même sujet : https://www.peter-jorgensen-consulting.com/blog/les-cles-dune-estimation-immobiliere-precise-le-guide-complet