« Un DPE à toutes épreuves ? », Caroline THEUIL

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’en finit pas de faire parler de lui, notamment depuis l’amorce de sa réforme induite par la loi Élan de 2018.

Une méthodologie trompeuse ?

Bien qu’il n’ait pas pour vocation de calculer de manière précise les consommations du futur occupant d’un bien immobilier, le DPE apporte néanmoins une information à l’acquéreur ou au locataire, sur la performance énergétique d’un bien en lui attribuant une étiquette énergie et une étiquette climat, et ceci pour un coût plus que raisonnable. Force est de constater que pendant longtemps, le DPE pouvait n’attribuer aucune étiquette au bien immobilier en raison notamment de données inexploitables par le diagnostiqueur. Nous pouvions alors nous retrouver face à un DPE dit « vierge ».

Pour comprendre la problématique de ce type de DPE, il importe de s’intéresser à la méthodologie alors utilisée : avant la réforme du DPE particulièrement induite par la loi Élan du 23 novembre 2018, le diagnostiqueur avait l’obligation de recourir à deux types de méthodes définies et applicables en fonction de l’année d’obtention du permis de construire du bien.

D’une part, les constructions réalisées après le 1er janvier 1948 faisaient intervenir la méthode dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), instaurée en 2006 pour répondre aux exigences de la directive européenne sur la performance énergétique des logements, cette méthodologie utilisant un logiciel d’évaluation thermique.

D’autre part, les constructions réalisées avant 1948 exigeaient, quant à elles, l’exploitation des factures de consommation des trois dernières années. Et c’est bien en cela que reposait toute la difficulté de la méthode, car si ces factures pouvaient se révéler inexploitables voire inexistantes, leur prise en compte aboutissait à une conclusion parfaitement subjective. Conscient des limites de la méthode par facturation, le législateur a choisi de la faire disparaître au profit d’une nouvelle méthode rendant le DPE plus fiable qu’il ne l’était jusque-là.

Les apports de la réforme

À compter du 1er juillet 2021, la réforme est donc venue :

• affiner le classement du bâti en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre, prenant désormais en compte la zone climatique et l’altitude ;
• renforcer les recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
• ajouter des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

À partir du 1er juillet 2021, le DPE s’est ainsi vu hisser au rang d’outil privilégié au service de la baisse de la consommation énergétique française.

Une méthodologie à parfaire

Mais, en juin dernier, une enquête réalisée par le magazine 60 millions de consommateurs pointait à nouveau du doigt le DPE et sa méthodologie. En réaction à cette enquête, la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM reconnaissait volontiers une absence d’homogénéisation des pratiques au sein de la profession, ce qu’elle jugeait d’ailleurs inacceptable. Elle n’en rappelait pas moins qu’il « est toujours possible d’améliorer le DPE, même s’il ne sera jamais l’outil parfait fantasmé par certains experts ». Une chose est sûre, plus on consolidera la méthodologie d’établissement du DPE, plus on consolidera l’ensemble du dispositif. Dès lors que l’on prend en compte des données d’entrée plus représentatives de l’état réel d’un logement, on ne peut qu’affiner l’ancienne version du DPE.

Comme rien n’est parfaitement lisse, la méthode post-réforme du DPE a connu quelques dysfonctionnements de départ entraînant par exemple le classement quasi systématique des constructions antérieures à 1975 dans la catégorie des passoires thermiques ce qui lui a valu d’ailleurs une « suspension d’utilisation » dès le 24 septembre 2021.

L’arrêté du 8 octobre 2021 est alors venu ajuster le tire pour livrer dès le 1er novembre 2021 une méthodologie rénovée. La méthode de calcul du DPE a ainsi subi différentes évolutions avec tout particulièrement :

• des modifications de calcul à l’intérieur même de la méthode venant ainsi impacter les coefficients d’isolation, la ventilation, la perméabilité à l’air et la production d’eau chaude sanitaire,
• et des ajouts de nouvelles modalités permettant de justifier les données d’entrée.

Bien qu’encore perfectible, la méthode se veut désormais plus précise en matière de performance énergétique. Parfaitement normée, seuls les critères physiques ont aujourd’hui leur place dans le DPE.

Quel impact pour ce nouvel ajustement ?

Compte tenu de ces dernières modifications, les DPE portant sur les logements construits avant 1975 et classés entre D et G, sont voués à être réédités. L’article D126-19 du Code de l’habitation et de la construction impose par ailleurs de refaire les DPE 2013 à 2017 inclus avant le 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus avant le 31 décembre 2024.

Il s’agit là d’une information importante à transmettre aux clients vendeurs ou bailleurs, car en cas de non transmission du bon DPE aux futurs acquéreurs ou locataires, ceux-ci seront en droit d’engager un recours pour indemnisation du préjudice, voire de demander la résolution du contrat de bail ou de vente dès lors que l’annonce publiée ne contenait pas les bonnes informations liées au DPE.

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