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À l’occasion de la rentrée, et dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, de baisse du pouvoir d’achat, d’inflation et de pénurie de biens à vendre, Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation immobilière en ligne, a dressé lors de sa conférence de presse un bilan du marché immobilier 2022 et partagé ses prévisions pour 2023. Focus sur les principaux enseignements à retenir.
Le point de marché de Meilleurs Agents se veut plutôt positif malgré l’actualité et les polémiques autour du taux d’usure. Ainsi, du côté du volume de transactions, avec une prévision de l’ordre d’1,1 million de ventes réalisées d’ici la fin d’année, 2022 devrait frôler le record historique atteint en 2021.
Pour ce qui est des prix, le marché reste aussi globalement dynamique avec une augmentation moyenne de 5,7 % en France sur les 12 derniers mois. Les impacts de la crise du Covid sur les projets de vie des Français sont toujours présents à en croire la hausse des prix de 8 % dans les zones rurales. De leur côté, le ralentissement constaté dès le premier confinement dans les plus grandes villes de France est toujours d’actualité.
Alors que quelques villes comme Paris et Lyon avaient commencé à marquer le pas en 2021, elles sont désormais plus nombreuses avec par exemple Lille, Nantes ou Bordeaux qui connaissent une évolution positive mais moindre par rapport aux tendances des dernières années. A l’inverse, Marseille et Strasbourg demeurent les gagnantes du marché de l’immobilier de ces 2 dernières années, avec des augmentations conséquentes, proches de 9 %.
Si l’appétence des acquéreurs pour les maisons demeure bien réelle, l’écart des prix avec les appartements commence à se resserrer. Le prix des maisons observe ainsi une hausse de 6,5 %, contre plus 9,7 % l’an passé, tandis que les appartements enregistrent une hausse de 4,7 %.
Afin de pouvoir analyser l’impact de la remontée des taux sur le territoire français, Meilleurs Agents s’est basé sur l’analyse du calcul du taux d’effort, c’est-à-dire la part du revenu d’un ménage qui est consacrée au remboursement du crédit. Ainsi, selon les directives du HSCF, l’accès au crédit est réservé aux emprunteurs avec un taux d’effort inférieur ou égal à 35 %. En dessous de ce seuil de 35 %, on peut considérer que l’accès au crédit n’est pas un problème pour une grande partie de la population et que la demande n’est pas impactée.
Aujourd’hui, le taux d’intérêt moyen est de 1, 9 % et le taux d’effort moyen constaté en France est de 28 %, un niveau qui reste historiquement bas malgré les premières hausses de taux constatées. Le taux d’effort des ménages français se situe même en dessous du seuil de 35 % dans 70 % des grandes métropoles. Dans l’hypothèse où le taux atteindrait 2,75 % fin 2022, le taux d’effort moyen en France resterait très bon, à hauteur de 30 % et 60 % des grandes villes resteraient en dessous de la barre des 35 % de taux d’effort. Même dans un scénario encore plus défavorable avec un taux d’intérêt à 4 %, le taux d’effort pourrait frôler le seuil mais resterait acceptable à 34 %. La demande serait ainsi toujours considérée solvable dans 1 grande ville sur 2.
« Le taux d’effort moyen en France ne devrait pas trop souffrir d’une hausse plus marquée des taux d’intérêt. En revanche, ce sont les territoires pour lesquels le taux d’effort est le plus élevé, donc les villes les plus chères, qui seront les plus impactés par cette hausse. La demande devrait ainsi être plus fortement affectée à Paris, Cannes, Antibes, Nice et La Rochelle », analyse Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique Meilleurs Agents, SeLoger.
Du côté des prévisions pour 2023, l’étude de Meilleurs Agents reste toujours optimiste, même si le dynamisme du marché immobilier devrait être moins prononcé que ces dernières années. « Il paraît assez évident que le marché immobilier devrait connaître un ralentissement en termes de prix et de volumes de transactions par rapport aux années précédentes. Ainsi, sur les 12 prochains mois le marché français devrait augmenter de 3 %. Le volume de transactions devrait quant à lui repasser sous le million de ventes avec 950 000 transactions sur les 12 prochains mois », précise Thomas Lefebvre. Meilleurs Agents reste tout de même prudent : une potentielle aggravation de la crise énergétique, une accélération de la spirale inflationniste, des tensions sur les dettes souveraines européennes ou encore une aggravation de la situation géopolitique actuelle pourraient ainsi détériorer ce scénario.
Quant aux prix, si pour le marché de Paris, une baisse de 3 % est d’ores et déjà anticipée, les 10 plus grandes villes de France devraient voir leur prix immobilier légèrement augmenter de 1 %, alors que les 50 plus grandes villes de France vont augmenter de 3 %. Les zones rurales seront, quant à elles, plus préservées, avec une augmentation plus franche de 5 % à venir.
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