Comment les agents immobiliers peuvent-ils accompagner leurs clients dans leur demande de crédits ?

Publié le 01 septembre 2022

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Alors que selon un sondage Opinion System, 45 % des demandes de crédits sont aujourd’hui refusées à cause du taux d’usure, les professionnels de l’immobilier doivent s’emparer au plus vite de ce sujet pour accompagner au mieux leurs clients en quête d’un crédit immobilier.

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Tour d’horizon des bonnes pratiques avec Olivier Le Gallo, directeur général de Magnolia.fr , courtier en assurance de prêt immobilier en ligne.

Taux d’usure, mode d’emploi

« Le taux d’usure a été instauré à la suite d’une demande des associations de consommateurs afin de protéger les emprunteurs. L’objectif étant d’éviter que les banques prêtent à des taux trop élevés par rapport à une moyenne accordée », rappelle Olivier Le Gallo, directeur général de Magnolia.fr.

Le taux d’usure est ainsi fixé à la fin de chaque trimestre par la Banque de France. Il correspond au taux annuel maximum global (TAEG) que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Celui-ci est calculé par rapport aux taux moyens effectivement accordés durant le trimestre précédent, plus une marge d’un tiers. « Si le taux est par exemple à un point en moyenne sur une durée, il suffit de rajouter 30 % pour obtenir le taux d’usure qui sera alors effectif pour une durée de 3 mois », illustre Olivier Le Gallo.

Si ce taux a été bien défini lors de sa création, il pose désormais problème et commence même à se retourner contre les consommateurs. La raison ? Le taux d’usure est actuellement totalement décorrélée de la réalité du marché. « Personne n’avait imaginé à l’époque que le taux de crédits accordé moyen puisse évoluer aussi rapidement qu’aujourd’hui. En conséquence, la marge de manœuvre de 30 % est désormais rattrapée en seulement quelques mois et le taux de crédit augmente désormais beaucoup plus rapidement que la mise à jour de ce taux d’usure qui est trimestriel », analyse le directeur général de Magnolia.fr.

Si pour contourner cet écueil, l’association française des intermédiaires en bancassurance propose de modifier le mode de calcul du taux d’usure en augmentant de deux tiers plutôt que d’un seul ou encore de mettre définitivement l’assurance emprunteur en dehors du calcul du TAEG, aucune évolution ne semble pour le moment prévue par le législateur.

Assurance emprunteur et TAEG : quelle incidence ?

Alors que les agents immobiliers sont aujourd’hui de plus en plus confrontés au défaut de financement de leurs clients, ils ont un rôle de conseils à jouer pour guider ces derniers dans leur demande de crédit. Le TAEG tient en effet compte de l’ensemble des coûts inhérents au crédit : frais de dossier, assurance emprunteur, taux d’intérêt du prêt, frais d’ouverture et de tenue d’un compte, frais de garantie. Le taux annuel maximum global permet ainsi d’évaluer de façon précise le coût total du crédit à l’avance. « Pour le consommateur, s’il existe peu de marge de manœuvre quant à la négociation du taux de crédit qui est encore à l’heure actuelle très bas ou encore à celle des frais de dossier, il en est tout autre de l’assurance emprunteur qui est le plus souvent proposée par la banque elle-même et qui est très coûteuse. En général, l’assurance sur un crédit d’une vingtaine d’années est à un taux moyen de 0,40 %, ce qui induit des frais importants puisque celui-ci vient en cumul du taux de crédit », souligne Olivier Le Gallo.

La solution proposée par le directeur général de Magnolia.fr ? : « Souscrire une assurance en délégation, c’est-à-dire faire appel à un organisme tiers qui sera en mesure d’assurer le crédit, et ainsi obtenir l’offre la plus intéressante du marché en faisant jouer la concurrence. Il est tout à fait possible de trouver des assurances deux à trois moins chères que celles des banques tout en bénéficiant du même niveau de garantie », met en avant Olivier Legallo. Grâce à cette mécanique de délégation d’assurance, il est ainsi parfois possible de repasser sous le taux d’usure.

Cas pratique

Voici un exemple très classique d’un homme de 32 ans qui souhaite emprunter 210 000 euros sur 25 ans et qui voit son dossier refusé dans un premier temps.

Avec une assurance de prêt à 0,40% (taux d’assurance très régulièrement pratiqué par les caisses du Crédit Agricole sur ce type de profil), son TAEG s’élève à 2,64% et dépasse le taux d’usure de 7 points de base. La banque ne peut pas lui octroyer son emprunt.

Taux Crédit : 1,92 %
Taux Assurance Emprunteur banque : 0,40 %
Frais de dossier : 300 euros
TAEG : 2,64 %
Dépasse le taux d’usure de 0,07%. Dossier refusé !

Que se passe-t-il si ce futur emprunteur décide de prendre une assurance de prêt externe à celle proposée par sa banque en faisant jouer la concurrence ? Le taux de l’assurance est divisé par 3. Son TAEG passe ainsi de 2,64 % à 2,17 %. Le dossier est accepté sans problème.

Taux Crédit : 1,92 %
Taux Assurance Emprunteur déléguée : 0,12 %
Frais de dossier : 300 euros
TAEG : 2,17%
Le TAEG ne dépasse pas le taux d’usure. Dossier accepté.

(Source : Magnolia.fr)