« Honoraires et annonces : rappel des règles d’affichage « , Me Cyril SABATIE – Avocat spécialiste en droit immobilier

En vertu de l’arrêté du 26 janvier dernier, de nouvelles règles pour la rédaction des annonces immobilières et l’affichage des barèmes d’honoraires sont entrées en vigueur depuis le 1er avril. L’arrêté en question modifie les  articles 2 et 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017, relatif à l’information des consommateurs par les professionnels  intervenant dans une transaction immobilière.

Faisons le point sur les modifications induites par ces dispositions. D’une part, ce texte vient ainsi réviser les  obligations relatives à l’affichage des barèmes de prix des professionnels de la loi Hoguet et d’autre part, il vient  également compléter le contenu des annonces de location, publiées par ces mêmes professionnels, pour les biens immobiliers situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers.

Modification du barème d’honoraires : vers un assouplissement

Tout d’abord, la modification de l’article 2 de l’arrêté du 10 janvier 2017 prévoit désormais que le barème de prix affiché par l’intermédiaire immobilier mentionne les tarifs MAXIMUMS de ses prestations afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte  professionnelle.

Cette révision vise ainsi à corriger des situations absurdes dans lesquelles le barème affiché pouvait être considéré comme non respecté par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression  des fraudes), s’il était négocié à la baisse au profit de l’acquéreur ou du vendeur. De fait, cette rédaction semble donc favorable au professionnel qui n’encourt plus de risque de sanction de ce chef. Sur le principe cette démarche est  pertinente, en ce qu’elle ne préjudicie pas non plus au consommateur.

Mais attention cependant : il paraît prudent de ne pas tomber dans un travers ou une déviance qui viendrait à  considérer que parce que c’est l’honoraire maximum qui est affiché, il devient forcément négociable ! Ce sont donc  des montants maximums qui sont affichés, sans pour autant d’ailleurs que ce terme figure sur les barèmes. Dans le  cas contraire, cette mention conduirait forcément l’acquéreur ou le vendeur à systématiquement négocier les  honoraires du professionnel.

L’affichage des annonces de location en zone d’encadrement des loyers

D’autre part, la modification de l’article 4 de l’arrêté du 10 janvier 2017 prend en compte les dispositions de  l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Élan. Cette disposition prévoit à titre expérimental, et  pour une durée de 5 ans dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la  possibilité de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers.

Ce dispositif, qui est venu se substituer à celui prévu par la loi Alur du 24 mars 2014, impose notamment que le montant du loyer de base (loyer hors charges) n’excède pas le montant du loyer de référence majoré, fixé par  arrêté préfectoral. Il prévoit en outre qu’un complément de loyer ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et si le montant du loyer de base correspond au  montant du loyer de référence majoré.

Afin de permettre aux locataires de s’assurer du respect de ces dispositions, la liste des informations devant figurer  sur les annonces de location des biens immobiliers s’allonge (lourdement) avec l’ajout notamment de la  mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré. Désormais, le montant du loyer  de référence majoré devra être précédé de la mention « loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser)  ». Le montant du loyer de base devra quant à lui être précédé de la mention « loyer de base » et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé devra être précédé de la mention « complément de loyer ». Ces  montants devront en outre devancer dans l’affichage la mention  « Zone soumise à encadrement des loyers ». À  noter que la taille des caractères de la police du montant du loyer mensuel devra être plus importante que celle du  loyer de référence majoré, du loyer de base et de l’éventuel complément de loyer.

Précisons également que cette obligation prévue initialement dans cet arrêté pour les annonces diffusées par les  professionnels de l’immobilier, a été étendue également aux annonces de location des particuliers, suite à la parution de la loi dite 3DS du 21 février 2022 (loi relative à la différenciation, la décentralisation, la  déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale). Cette uniformisation  des obligations paraît d’autant plus justifiée que dans une récente étude de la fondation Abbé PIERRE, il est  ressorti que 35 % des annonces publiées pour Paris entre août 2020 et août 2021 dépassaient les plafonds de  loyers autorisés par la loi (sur 15 000 annonces recensées). La fondation pointait d’ailleurs sur ce point les  bailleurs et non les agences.

Il sera intéressant de suivre la mise en pratique de cette mesure de transparence dans  le paysage immobilier contemporain et leur impact réel en matière de lutte contre les pratiques de prix abusifs dans les zones tendues.

Précision sur l’audit énergénique

Enfin, profitons de ce rappel calendaire pour confirmer que l’entrée en vigueur de l’obligation d’effectuer un audit  énergétique avant la vente d’un logement individuel (hors copropriété) classé F ou G dans le diagnostic de  performance énergétique (DPE)  est reportée en avril 2023 (initialement prévue au 1er janvier 2022  puis reportée au 1er septembre 2022, finalement décalée au 1er avril 2023) . Les logements E seront soumis à cette obligation le 1er janvier 2025. Viendront  ensuite les logements classés D au 1er janvier 2034. À noter, cet audit sera valable cinq ans.

Après consultation des professionnels, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon avait annoncé ce  report avant la parution de ce décret « laissant ainsi le temps nécessaire à la filière pour se préparer, garantir la
qualité de la réalisation des audits énergétiques et éviter de ralentir des ventes de logements ».

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