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Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété dont le rôle et les prérogatives sont clairement définis par la loi. En pratique , les conseillers syndicaux éprouvent souvent des difficultés à prendre la bonne mesure de leur rôle. Le 3ème volet des Maux de la Copro est consacré à cet intermédiaire indispensable entre le syndic et les copropriétaires.
Du conseiller absent chronique qui a interprété son élection en reconnaissance de son statut de copropriétaire éminent de l’immeuble, à celui tout à fait autoritaire qui s’arroge les prérogatives d’un employeur du syndic (ce qu’il n’est pas), il n’est pas toujours facile pour les copropriétaires de savoir ce que peut et doit faire le conseil syndical. Dommage ! Le conseil syndical est un rouage important dans le fonctionnement paisible et positif d’une copropriété.
Il n’est interdit à aucun copropriétaire de contacter directement le syndic et d’échanger avec lui sur toutes les questions liées au syndicat. Bien au contraire. Rappelons toutefois que le conseil syndical entretient souvent avec le syndic une relation de travail sereine et bénéfique. Celui-ci peut alors endosser un rôle positif d’intermédiation entre les copropriétaires et le syndic, notamment en cas d’incompatibilité d’humeur, de communication dégradée ou d’incompréhension. Discuter paisiblement dans les couloirs et faire passer les messages de façon bienveillante, voilà qui nécessite de grandes capacités d’écoute et de communication dont certains conseillers syndicaux se sont faits, avec les années, une spécialité, et une richesse.
Elu à la majorité absolue en assemblée générale, le conseil syndical est un organe collégial et bénévole, composé de plusieurs membres obligatoirement copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. (Ou conjoints, tuteurs, curateurs, ascendants ou descendants du copropriétaire ou encore usufruitiers).
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Dans tout syndicat des copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Assiste et contrôle. Voici les deux termes importants. Voici également le début des interrogations pour certains et le début des difficultés pour d’autres. On rencontre parfois des conseillers syndicaux qui, sous couvert de remplir leur mission, ont des velléités de gestion de la copropriété en oubliant les prérogatives de l’assemblée générale.
Un exemple ? Ce conseil syndical parisien, composé à 100% de retraités moins fortunés que les copropriétaires actifs, qui passe au syndic un petit coup de fil après l’assemblée générale, et lui demande de reporter de plusieurs longs mois le lancement des travaux pourtant votés valablement en assemblée générale ordinaire. Ici, le conseil syndical dépasse manifestement les limites de sa mission qui n’est de simple assistance et de contrôle de gestion. En pratique, cela revient à dire qu’il peut prendre connaissance des documents, pièces et correspondances se rapportant à la copropriété et qu’il peut aussi, spontanément ou sur demande, émettre un avis (consultatif uniquement) sur les questions relatives au syndicat ou encore l’ordre du jour de chaque assemblée générale. C’est beaucoup car c’est très utile, mais c’est tout.
Dans certaines copropriétés, les copropriétaires occupants investis au conseil syndical sont parfois extrêmement impliqués. Qu’il s’agisse d’un désir de tout contrôler par défiance du syndic, ou d’une volonté d’imposer aux autres copropriétaires leur vision de la vie interne de l’immeuble, les dérives sont tentantes et les histoires nombreuses….
Tel ce conseil syndical qui se rend sur le chantier d’un appartement en rénovation afin de vérifier que les travaux entrepris correspondent bien à ceux autorisés en assemblée générale. Tel cet autre conseil syndical qui souhaite vérifier le bon entretien des parties communes à jouissance privative, alors même que cette vérification revient uniquement au syndic. On se souvient aussi de ce conseiller syndical qui ignore ou oublie qu’il n’est pas l’employeur de la concierge et se place avec elle dans une situation de harcèlement hautement préjudiciable à la copropriété. Et puis, cet exemple (fameux) de cette présidente de conseil syndical qui avait poussé le syndic à faire démolir, par voie de justice, une véranda dont la pose avait pourtant été approuvée en assemblée générale. Cas extrême où l’intention de nuire avait été retenue par la cour. Cas extrême pourtant révélateur du type de dérives possibles lorsque le conseil syndical outrepasse et méconnait les limites de sa mission.
En synthèse :
1/ Le conseil syndical est un bon intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires
2/ Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic
3/ Le conseil syndical ne peut pas se substituer au syndic
Article 21 de la loi du 10 juillet 1965
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000006471672/1994-07-24/
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