« 2022 : des incertitudes, une certitude, des questions », , Bernard Cadeau

Publié le 13 avril 2022

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Émettre un pronostic sur le marché immobilier de 2022 est un exercice dangereux. Je ne m’y risquerai pas !

Les incertitudes planent

Quelle sera l’influence des élections présidentielle puis législatives sur le comportement de nos clients ? Il semblerait qu’à mesure des rendez-vous quinquennaux, les projets immobiliers soient de moins en moins tributaires des résultats. Sauf évènement majeur donc, les décisions de vente, achat ou location se prennent à l’aune d’autres critères. Une évidence : le prochain gouvernement ne commencera à agir que vers la fin de ce semestre. À quelle évolution des taux d’intérêt devons-nous nous attendre ? L’inflation repart et cette augmentation impactera les taux à terme, mais les spécialistes ne pronostiquent pas de remontée brutale. Tant mieux ! Le vrai sujet sera celui de l’accès au crédit pour les primo-accédants et les investisseurs privés, moins favorisés compte tenu des instructions du HCSF.

Quel sera le comportement des épargnants ? Un réflexe craintif sur l’avenir et ils ne bougent pas, ou bien la volonté justement d’assurer cet avenir et ils iront vers leur placement préféré. Je crois plus à la seconde hypothèse ! La construction de logements sera-t-elle au rendez-vous ? Le choc de l’offre promis n’est pas venu, faute d’une volonté globale affirmée de libérer du foncier et de simplifier l’acte de construire. Le déficit d’offre continuera de se creuser.

Dernière, mais non la moindre des incertitudes : quel sera l’impact de la loi Climat et Résilience ? Les nouvelles dispositions du DPE concernent 7 millions de logements dits « passoires thermiques », qui seraient retirés du marché car interdits à la location. Le manque de fiabilité de ce DPE n’engage pas les propriétaires bailleurs à rénover.

Dans tous les cas de figure, les professionnels auront un rôle de première importance à jouer en tant que vrais tiers de confiance. Bernard Cadeau past-président d’Orpi

Deux hypothèses pointent : soit on attend et la pénurie de logements deviendra une bombe sociale à retardement, soit nous assisterons à une sorte de « grande braderie » des logements énergivores. Les récentes années ont diminué le volume des biens disponibles. La mise en vente massive de logements à rénover pourrait compenser pour partie et laisser augurer d’une année active pour notre industrie.

Dans tous les cas de figure, les professionnels auront un rôle de première importance à jouer en tant que vrais tiers de confiance. Leurs conseils seront indispensables à des clients déboussolés par la complexité et la menace de ne plus pouvoir louer, mais également déterminants pour leurs clients investisseurs. C’est une opportunité majeure pour la communauté professionnelle.

Mais qui s’attaquera au logement ?

À l’inverse, nous avons bel et bien une certitude : le logement est absent de la présidentielle. Les Français placent ce thème au 12e rang de leurs préoccupations, tandis que le pouvoir d’achat tient la première place. L’habitat représente pourtant leur première dépense contrainte, mais c’est comme si nous étions tous résignés aux prix élevés des logements. Les grandes douleurs sont muettes disait Sénèque…

Alors, qui osera s’emparer de ce sujet fondateur pour la collectivité, mais si complexe et si peu « rentable » à court terme ? Emmanuelle Cosse déclare : « Les candidats à la présidentielle n’ont pas le courage de s’attaquer à des sujets structurants pour le pays ». Oui, il faut réconcilier le temps court et le temps long pour poser une stratégie globale : une loi de programmation est indispensable.

Les Français aiment l’immobilier mais pour beaucoup, le parcours résidentiel reste un parcours du combattant. Il faut le fluidifier, le rendre accessible. Une simplification règlementaire s’impose. La fiscalité doit être facilitatrice et non confiscatoire ; elle doit tenir compte des réalités du marché et de l’évolution de la société. On peut rattraper le retard de constructions et de rénovation via un taux de TVA unique réduit sur les travaux et un renversement de la règle des plus-values immobilières afin de libérer du foncier. On peut favoriser la mobilité professionnelle en abaissant significativement les DMTO. On doit enfin changer de paradigme en matière de donations et successions, tenant compte ainsi des changements démographiques de notre pays, afin de dégager des liquidités utiles à notre économie.

Mon crédo : TOUS BIEN LOGÉS !

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Bernard Cadeau

Bernard Cadeau a débuté une carrière d’agent immobilier en 1979 en achetant une agence membre du réseau Orpi. Après avoir occupé différentes fonctions locales et nationales, il a dirigé Orpi France durant 18 ans dont 12 en qualité de président national.
Au cours de ces années, il s’est attaché à faire progresser la notoriété de la marque Orpi, sa performance commerciale, l’élargissement des métiers ainsi que son influence médiatique.
Homme de projets et de convictions, il s’est toujours attaché à raisonner globalement et dans l’intérêt de la profession. Il est ainsi Co fondateur du système de partage de mandats AMEPI, du portail Bien ici ;il a siégé au CNTGI .
Passionné par les sujets économiques, politiques et sociétaux, il intervient dans de nombreux débats ; il est le référent logement de l’Institut Sapiens.
Il est reconnu comme l’un des spécialistes du logement et de l’immobilier en France.
Il est également chroniqueur et conseil.
Il est enfin, à ce jour, Délégué général de Partage+, association dont l’ambition est de fédérer l’ensemble des systèmes de partage de mandats exclusifs ainsi que tous les professionnels qui ne partagent pas encore leurs mandats.