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La préparation des assemblées générales de copropriété est une activité délicate pour les syndics. Au cœur des débats, le contenu de l’ordre du jour et la possibilité offerte aux copropriétaires de faire inscrire une résolution. C’est l’opus 2 des « Maux de la copro ».
Vivement le printemps ! Au sein d’un certain nombre de copropriétés en France, on prépare (fébrilement ou pas) l’assemblée générale ordinaire. Fébrilement, voire frénétiquement si la copropriété vit l’assemblée générale comme un moment à ne manquer sous aucun prétexte. Au cœur des débats, le contenu de l’ordre du jour et la possibilité offerte aux copropriétaires de faire inscrire une résolution. Pour l’un, une demande très légitime d’autorisation de travaux, pour l’autre le sujet de discorde historique qu’il balade d’une année à l’autre sans qu’on avance véritablement d’un iota. L’occasion ici de rappeler quelques règles.
Avant toutes choses, il est utile de rappeler qu’en principe, l’assemblée générale est convoquée par le syndic de copropriété. Derrière ce simple énoncé de la règle de principe se cache une question plus épineuse : l’ordre du jour rédigé par le syndic doit-il être validé par le conseil syndical ? Notons ici que les textes ne prévoient pas expressément une telle validation, ce qui signifie qu’un défaut de concertation entre le conseil syndical et le syndic sur le contenu de l’ordre du jour n’est pas un motif de nullité de l’assemblée générale. Cela tombe bien car dans certaines copropriétés, le dialogue est difficile.
En application de l’article 10 du Décret du 17 mars 1967, le conseil syndical ou tout copropriétaire (même s’il n’est pas membre du conseil syndical) peut demander au syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour en lui communiquant le texte de sa résolution. La demande (incluant les documents descriptifs du projet) doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception « à tout moment » au cours de l’année et en tout état de cause suffisamment tôt pour que le syndic puisse l’intégrer dans l’ordre du jour.
En pratique, certains copropriétaires (de bonne foi, un peu paresseux ou un peu « sournois » au choix) sollicitent de leur syndic une rédaction de la résolution au motif que celui-ci serait plus compétent qu’eux-mêmes. Soulignons qu’il ne revient absolument pas au syndic de suppléer aux imprécisions et lacunes du projet fourni par le copropriétaire. C’est dire l’importance pour ledit copropriétaire de travailler son projet en amont et si nécessaire avec l’aide par exemple d’un avocat ou d’un notaire.
L’entrée en copropriété implique souvent une rénovation de l’appartement tout juste acquis. Certains copropriétaires novices, ignorants des règles, initient parfois un chantier sans savoir que certains de leurs travaux affectant les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation préalable en assemblée générale. D’autres connaissent parfaitement la règle mais restent toutefois démunis sur le type de documents à fournir au syndic. Les choses sont pourtant simples. Pour toute demande d’autorisation préalable de travaux affectant des parties communes de l’immeuble (dévoiement par exemple d’un tuyau ou d’une colonne de chauffage), le copropriétaire doit communiquer au syndic le texte de la résolution à insérer dans l’ordre du jour ainsi que tout document d’information permettant à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause. Les documents doivent donc être clairs et précis quant à l’implémentation et la consistance des travaux, soit par exemple un plan d’architecte contenant les travaux envisagés et les mesures.
1/ C’est le syndic de copropriété qui établit l’ordre du jour et envoie la convocation
2/ Tout copropriétaire peut notifier au syndic une résolution qu’il souhaite faire inscrire à l’ordre du jour
3/ Demande d’autorisation de travaux : des documents clairs et précis quant l’implémentation et la consistance des travaux
Pour aller plus loin : Article 10 du Décret du 17 mars 1967
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078638
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