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Dans son arrêt du 30/09/2021 n°19/02579 la Cour d’appel de Caen a retenu la responsabilité de l’agent immobilier négligeant dans la vérification des informations fournies par le vendeur mandant lors de la signature du mandat de vente.
Dans la situation d’espèce, l’agent immobilier condamné signe un mandat avec un vendeur pour la vente d’un bien. Lors de cette signature, les documents fournis par le vendeur laissent entrevoir l’existence d’une succession.
Des candidats acquéreurs réalisent une offre et par la suite signent le compromis. Aucune réitération de la vente par acte authentique n’est possible. En effet, il s’avère que le bien, objet du litige, faisait partie de l’assiette d’une succession. Il est proposé au candidat acquéreur de signer une convention d’occupation précaire. Ce dernier refuse.
Le candidat acquéreur refuse de réitérer la vente devant notaire, l’agence immobilière assigne donc ce dernier.
La Cour d’appel de Caen dans son arrêt du 30/09/2021 retient la responsabilité de l’agent immobilier au motif que ce dernier doit s’assurer que les conditions nécessaires à la réalisation de la vente soient réunies. Lors des débats, il apparait que la signature du mandat laissait entrevoir l’existence d’une succession.
Malgré cela, le professionnel n’avait pas investigué sur l’origine réelle de propriété du bien objet du mandat.
La cour retient alors la responsabilité de l’agent immobilier compte tenu de sa négligence dans la collecte des documents concernant l’origine de propriété des prétendus vendeurs. La cour rappelle que le professionnel de l’immobilier doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente sont réunies, et ce dès la signature du mandat.
Il y avait donc, pour la Cour, une faute manifeste du professionnel en lien avec l’échec de la vente.
Soyez donc vigilants lors de la collecte des documents. Le titre de propriété est un élément essentiel à obtenir avant la signature du mandat afin de s’assurer que les vendeurs sont propriétaires du bien.
Il convient, dans le cadre d’une succession, de se rapprocher du notaire pour vérifier la qualité des vendeurs.
En raisonnant par analogie, et sur le fondement d’une jurisprudence constante, il en va de même pour le régime matrimonial d’un vendeur marié.
L’agent immobilier doit être en possession du titre de propriété et savoir interpréter toutes les conséquences juridiques fondées sur ce titre pour s’assurer que les prétendus propriétaires aient le pouvoir de vendre le bien objet du mandat.
Devant la Cour d’appel, l’agent immobilier invoquait le maintien du droit à rémunération sur le fondement de la clause pénale présente dans le compromis. Il expliquait également que la réitération de la vente ne s’était pas réalisée car le candidat acquéreur ne souhaitait plus signer l’acte authentique de vente.
Les juges déboutent le professionnel en expliquant qu’aucune faute de la part du potentiel acquéreur n’était caractérisée. Aucun droit à rémunération n’était donc envisageable. La clause pénale était alors inefficace.
Ceci résulte d’une jurisprudence constante, afin de pouvoir rendre effective la clause pénale du compromis de vente, une faute du vendeur ou de l’acquéreur doit être caractérisée ce qui n’était pas le cas en l’espèce.
Il est absolument essentiel de collecter les documents relatifs à l’origine de propriété d’un bien, et ce, dès la signature du mandat. Outre la privation du droit à rémunération, la responsabilité du professionnel de l’immobilier peut être engagée. Une condamnation au paiement de dommages & intérêts est alors fondée dans un tel cas.
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