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Malgré deux ans de pandémie et une évolution des conditions d’accès au crédit immobilier en 2021, le marché immobilier ne connaît toujours pas la crise. Focus sur les principaux enseignements à retenir du dernier Observatoire des Crédits réalisé par le courtier Cafpi.
Les acquisitions immobilières ont représenté 89,4 % des dossiers montés par CAFPI, tandis que les dossiers de rachat de crédits externes représentaient 10,6 %. Si les primo-accédants sont toujours majoritaires chez Capfi à 66 %, ce sont eux qui devraient subir le plus les nouvelles règles du HCSF, devenues obligatoires le 1er janvier 2022, à savoir un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée d’emprunt limitée à 25 ans. « Nous estimons que 10 à 15 % des primo-accédants sont aujourd’hui amenés à revoir leurs projets, alors qu’ils auraient pu être financés avant l’instauration de ces règles », explique Olivier Lendrevie, président de Cafpi. Leur portrait-robot ? Un homme ou une femme de 35 ans, en CDI, qui achète dans l’ancien et emprunte environ 233 000 € sur 25 ans.
A noter que depuis 2019, le montant moyen emprunté par les primo-accédants a augmenté de 4,2 % pour atteindre en moyenne 232 900 € en 2021. Cette augmentation de l’enveloppe allouée au projet immobilier s’aligne sur la hausse des prix, causée par une offre limitée, une demande forte et des taux bas.
Portrait-robot de l’emprunteur primo-accédant en 2021 : 35 ans, en CDI (74% des clients), achète dans l’ancien (82 %) et emprunte environ 233 000€ sur 25 ans (+4,2 % en 2 ans).
Cette hausse des prix de l’immobilier a également induit une augmentation du revenu annuel nécessaire pour l’achat d’un bien quand on est primo-accédant. En 2021, un emprunteur seul gagne en moyenne 32 096 €, doit 2,9 % de plus par rapport à 2019, et un couple 55 489 €, 3,6 % de plus par rapport à 2019.
Quant au taux d’apport, il connaît lui aussi une hausse, passant de 16,5 % en 2021 contre 15 % en 2019.
Depuis 2019, les accédants ont également subi la hausse des prix de l’immobilier qui s’est traduit par une augmentation significative de 8,6 % du montant moyen emprunté, soit 385 400 € en 2021. Leur endettement moyen est ainsi passé de 5,83 années de revenus en 2019 à 6,14 années de leurs revenus nets en 2021, soit 113 jours de plus. En 2021, la durée initiale de prêt s’est ainsi allongée de 9 mois : 58,6 % des accédants empruntent sur 25 ans ou plus, alors qu’ils n’étaient que 53 % dans ce cas en 2019.
Du côté des investisseurs locatifs, on observe la même tendance de l’influence du durcissement des banques. Le taux d’apport est passé de 12,1 % en 2019 à 13,3 % en 2021 et le revenu annuel moyen par famille a augmenté de 5,4 % en 2 ans, atteignant ainsi 78 500 € en 2021. A noter tout de même que la modification du mode de prise en compte des revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement a contribué à réduire la capacité d’emprunt des investisseurs privés. Chez Cafpi, la part des investisseurs locatifs continue ainsi de chuter, passant de 15 à 12 % de 2019 à 2021.
« En 2022, compte tenu des excédents de liquidité très importants des banques françaises et du taux directeur toujours négatif de la BCE, nous anticipons que les taux de crédit resteront à un niveau historiquement bas : une aubaine pour les porteurs de projets immobiliers », analyse Olivier Lendrevie. Les prix de l’immobilier, quant à eux, devraient rester soutenus, en raison des taux bas et d’un déficit croissant de l’offre de logements neufs.
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