« L’opposabilité des diagnostics et le DPE », Clémentine Mazedier Experte immobilier SVP

De nombreux diagnostics doivent être fournis par le propriétaire dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien. Le DPE a vu sa  valeur changer récemment pour enfin devenir opposable. Soyons informés car ce changement de qualification s’accompagne d’autres mesures.

L’opposabilité et ses conséquences

Dire qu’un diagnostic est opposable signifie que l’acquéreur ou le locataire peut se prévaloir de son contenu et donc engager d’éventuels recours sur sa base. À défaut d’être opposable, le diagnostic est purement informatif.

Pour tous les DPE réalisés depuis le 1er juillet  2021, la responsabilité contractuelle du propriétaire peut être engagée puisqu’il est enfin devenu opposable.

Les informations contenues dans celui-ci relatives à l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement ou au montant des  consommations annuelles d’énergie détaillées sont opposables. En cas d’erreur dans l’établissement du DPE, la responsabilité du  diagnostiqueur a toujours pu être engagée. Ce risque est devenu plus grand aujourd’hui. Ce changement a notamment pour objectif de  responsabiliser les différents intervenants.

Jusqu’à aujourd’hui, les sanctions étaient essentiellement fondées sur une perte de chance pour  l’acquéreur de négocier une réduction du prix de vente. C’est notamment ce que les juges ont retenu dans un arrêt du 9 juillet 2020 (Cass, 3e civ, 9 juillet 2020, n°19-17.516).

Il est possible désormais que les juges admettent la possibilité pour l’acquéreur ou le locataire de demander réparation financière du préjudice subi, et de réclamer une participation financière au coût des travaux permettant de faire disparaître le préjudice.

A noter : les recommandations, notamment de travaux, accompagnant le DPE restent purement informatives. Il  n’est donc pas possible de s’en prévaloir. Toutes ces recommandations portent sur les actions possibles afi n d’améliorer la performance  énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité. Elles n’ont pas de caractère obligatoire. Le  diagnostiqueur devra présenter des travaux :

• permettant d’atteindre au moins la classe énergétique E, qui seront les actions prioritaires ;
• permettant d’atteindre un niveau de logement performant, c’est-à-dire avec une classe A ou B.

Le chiffrage sera réalisé automatiquement par le logiciel. Il pourra également être réalisé par le diagnostiqueur.

Focus sur le nouveau DPE

Une période de validité transitoire

Avec la nouvelle réglementation, des périodes de validité transitoires ont été prévues. Lorsque les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ils sont valables jusqu’au 31 décembre 2022. Pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, ils  le sont jusqu’au 31 décembre 2024.

Pour les diagnostics réalisés entre le 30 juin 2011 et le 1er janvier 2013, les textes n’apportent aucune précision. Il semblerait donc qu’il  faille les considérer comme non valables même si la période de validité des 10 ans n’est pas encore expirée.

Le cas des DPE vierges

A priori, les DPE vierges sont également concernés par ces mesures transitoires et pourraient donc toujours être utilisés jusqu’à ces  dates butoirs. Cette possibilité reste à l’appréciation des juges en cas de litige, au vu de l’absence de texte précis sur ce point. Attention  toutefois, sous l’ancienne réglementation, les DPE vierges n’étaient envisagés que pour les bâtiments construits avant le 1er janvier  1948 et pour lesquels il ne pouvait être justifi é de leur consommation réelle en l’absence de factures.

Les textes applicables depuis le 1er juillet 2021 ne font plus référence à la possibilité de réaliser des DPE vierges, puisque les modalités  de calcul ne se font plus sur factures mais sur des critères objectifs liés au bâti. Ainsi, pour tous les DPE vierges ne correspondant pas  aux critères cités ci-dessus, que l’on peut qualifier de “faux DPE vierges”, il est impératif de les faire réaliser conformément à la  ouvelle réglementation.

Pour les autres, c’est-à-dire les “vrais DPE vierges”, il est conseillé, sans que cela soit obligatoire, de faire établir un nouveau diagnostic  sur la base des nouvelles règles de calcul.

La position des notaires

Malgré ces périodes de validité transitoires, les notaires ont tendance à imposer la réalisation d’un DPE conforme à la nouvelle  réglementation pour toutes les transactions intervenant depuis le 1er juillet 2021. La loi ne prévoit pas à ce jour une telle obligation.

Néanmoins, afin de protéger les parties, il peut être préférable de demander la réalisation du diagnostic selon les nouvelles règles en  vigueur. Cela permet ainsi à l’acquéreur ou au locataire d’avoir une meilleure connaissance de la performance énergétique du bien.

Pour rappel, l’agence a une obligation d’information et de conseil à l’égard des clients. Il lui faut donc, même dans le cadre des  diagnostics, alerter les parties sur la réglementation et les nouveautés, afin de se protéger. Le vendeur a lui aussi une obligation d’information à l’égard de ses acquéreurs.

Le point sur les biens construits avant 1975

Le 24 septembre 2021, un communiqué de presse a été publié avec la recommandation de suspendre l’émission des DPE pour les  logements construits avant 1975 suite à la constatation de résultats anormaux. Une réunion a eu lieu le 4 octobre et a abouti à la  publication d’un arrêté le 8 octobre dernier modifiant les méthodes de calcul pour corriger les anomalies. Cette nouvelle méthode est mise en œuvre depuis le 1er novembre.

Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sur des biens construits avant 1975 seront automatiquement réédités, sans frais pour les propriétaires, lorsque les logements ont été classés en F ou G. Pour les logements qui auront été classés en D ou E, le propriétaire  pourra demander au diagnostiqueur une réédition du DPE sans frais supplémentaires. Les diagnostiqueurs seront indemnisés des frais engendrés par la réédition .

Les incidences pour la vente et la location

Les biens à la vente ne sont pas concernés par d’éventuelles interdictions ou obligations de procéder à des travaux. Toutefois, un audit énergétique devra dans certains cas être réalisé en complément du DPE. Cela ne s’appliquera que pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Dans un premier temps, sur le territoire métropolitain, ce sont les biens appartenant à la classe F et G qui seront concernés à compter du 1er septembre 2022. Un report a été effectué concernant cette obligation qui devait prendre effet au 1er janvier 2022.

Dans le cadre de la location, à compter du 1er janvier 2023, la performance énergétique intégrera les critères du logement décent. À  compter de cette date, dans un premier temps, les logements ayant une consommation supérieure à 450 kwh/m²/ an ne pourront plus  être loués à titre de résidence principale.

Les locaux commerciaux ou professionnels ne sont pas concernés par cette exigence de performance énergétique minimale, de même  que les locations saisonnières.

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