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Le copropriétaire ayant obtenu un droit de jouissance sur une partie commune a l’obligation de le faire inscrire au règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021, au risque que ce droit ne lui soit plus reconnu.
Le régime de la copropriété, défini par la loi du 10 juillet 1965, permet de répartir la propriété de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis, à usage totale ou partielle d’habitation, entre différents propriétaires alors détenteurs de lots. Si l’on se réfère à l’article 1er de cette loi, on comprend que par essence, le lot de copropriété se compose obligatoirement de deux éléments indissociables : une partie privative et une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont, comme leur nom le laisse entendre, réservées à l’usage exclusif des copropriétaires qui en détiennent la propriété. Elles sont ainsi régies par la libre disposition du lot par son propriétaire avec notamment la possibilité de le vendre ou de le diviser.
Les parties communes sont quant à elles affectées à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Ils en détiennent ainsi la propriété indivise.
La répartition entre parties privatives et parties communes est en principe déterminée par le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division. Mais, à défaut, il convient de se référer à l’article 3 de la loi de 65, qui liste les parties réputées communes.
Si nous nous concentrons maintenant sur le nouvel article 6-3 de la loi du 10 juillet, il ressort qu’une partie commune peut être vouée à l’usage privatif d’un copropriétaire ; il lui est alors accordé un droit de jouissance exclusif. Il n’en reste pas moins que la partie en question conserve son caractère de partie commune. En d’autres termes, les copropriétaires ne peuvent jamais disposer d’un droit de propriété sur des parties communes, le droit de jouissance ne pouvant être qu’accessoire à un lot privatif.
Le nouvel article 6-4 de la loi de 1965 vient toutefois imposer une condition essentielle à l’existence de parties communes à jouissance privative : leur existence est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Cette obligation née de l’article 209 de la loi ELAN, vient doublement impacter la légitimité de ce droit particulier. Elle impose dans un premier temps la mise en conformité de l’ensemble des règlements de copropriété dans un délai de 3 ans à compter de la date de promulgation de la loi du 23 novembre 2018. En l’absence de mise en conformité, le copropriétaire concerné risque de voir son droit de jouissance sur parties communes considéré comme caduc. Profitons-en pour rappeler que la loi ELAN a parallèlement souhaité clarifier dans cet article, l’existence des parties communes spéciales en leur imposant la même obligation.
D’autre part, le fait de mentionner expressément le droit de jouissance exclusif de parties communes au règlement de copropriété semble venir définitivement classer ce droit au sein de la famille des droits réels, le rattachement à une personne apparaissant désormais compromis.
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Par Caroline THEUIL, il y a 3 années
Bonjour M. Petit,
Je tenais tout d’abord à vous remercier pour l’intérêt que vous portez à mes articles.
Je suis parfaitement en accord avec votre remarque. Toutefois, mon article ne fait qu’état de la loi actuellement applicable, la proposition de loi 3DS, bien que présentée en procédure accélérée, n’étant à ce jour pas promulguée.
D’autre part, mon article a été publié le 18 novembre dernier, date à laquelle l’Assemblée nationale n’avait encore pas débuté l’examen en séance (début le 6 décembre 2021) et la commission des lois ne s’était pas encore penchée sur la réforme (les jours de débats se sont déroulés du 22 au 24 novembre 2021).
Je reste à votre disposition pour échanger sur le sujet, si vous le souhaitez.
Bien cordialement
Par Petit, il y a 3 années
Votre texte ignore l’art. 24 du projet de loi 3DS (texte nº 4721 de l’Assemblée Nationale), qui modifie l’art. 209 de la loi ELAN, et partant, l’art. 6-4 de la loi de 65, pour ne l’appliquer qu’aux futures copro. Dans mon cas perso, il est urgent d’attendre, avant de payer une mise en conformité du RCP…