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Alors que la ministre du logement, Emmanuelle Wargon, vient d’annoncer les critères de qualité d’usage qui seront applicables au « Pinel + », nous avons interrogé Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, plateforme de conseil en gestion de patrimoine, sur les impacts possibles du dispositif sur le marché immobilier.
Le Gouvernement est aujourd’hui confronté à trois enjeux : préparer la RE 2020, relancer le logement et prendre en compte les difficultés et les impacts qu’ont révélés les différents confinements. Le Pinel+ sera une continuité de son aîné, qui va s’éteindre peu à peu, et conserver l’avantage fiscal actuel pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville et pour ceux allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE 2020.
Pour les autres, les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %. Ce qui diffère également, c’est que le nouveau dispositif apporte une notion de qualité de vie dans les logements pour pouvoir être éligible à la réduction d’impôts. Ce dernier s’appuie sur le rapport Girometti et Leclercq, remis à Emmanuelle Wargon en septembre dernier, qui pose les bases d’un référentiel de la qualité du logement. Les critères de qualité d’usage pris en compte seront ainsi une surface minimale par typologie (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5), la présence systématique d’un espace extérieur et une double exposition à partir du T3. Les contours définitifs du Pinel+ seront définis dans un décret qui sera publié d’ici la fin de l’année.
La première est le risque d’une perte de rentabilité pour les investisseurs. En effet, la nouvelle norme environnementale de construction RE 2020, applicable à compter du 1er janvier 2022, aura pour conséquence une augmentation des prix de 8 à 15 % selon les promoteurs. Ainsi à surface équivalente par rapport à la RT 2012, les propriétaires payeront plus cher leur logement pour une économie d’impôts parfois moindres et des loyers plafonnés. Il y aura donc une baisse indéniable de rentabilité. Il serait préférable que le Gouvernement anticipe l’arrivée de la RE 2020 et prévoie une hausse de la réduction fiscale pour les deux premières années.
La seconde problématique est en lien avec l’imposition d’une surface minimum par logement. En instaurant ce critère, cela implique l’augmentation de la surface moyenne de logement et donc de son prix puisque le prix au mètre carré ne va pas, quant à lui, baisser. Il est donc essentiel de s’interroger sur la capacité financière des investisseurs et la réalité économique. Cette Super Pinel a en effet été pensée à l’origine pour relancer l’offre de logements, l’activité des promoteurs et l’économie du pays.
Ces derniers vont devoir mettre en place un travail d’éducation auprès de leurs clients sur le fait notamment que le marché est en zone tendue et que les nouvelles normes de la RE 2020 vont leur permettre à terme de valoriser leur logement. Après tout, la crise du Covid a laissé des traces sur le comportement des acquéreurs qui ont plus que jamais conscience de l’importance d’une surface plus grand et d’un extérieur. Il va être fondamental pour les promoteurs de réinventer leur façon de faire des logements. Ils vont également devoir être extrêmement réactifs pour être en mesure de proposer une offre de Pinel+ dès le début 2023. Ils vont en effet avoir très peu de temps en 2022 pour imaginer et créer le programme, obtenir le permis de construire et lancer la commercialisation.
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