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La caducité d’un compromis peut être invoquée si une condition suspensive n’est pas réalisée à la signature de l’acte authentique.
La Cour de cassation a rejeté l’appel de l’acquéreur au motif que l’offre de prêt dépasse la date fixée pour la signature de l’acte authentique.
Un vendeur a signé un compromis de vente avec un acquéreur. Cette promesse comportait une clause de substitution ainsi qu’une condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, jusqu’au 15 mars 2015. La date de signature de l’acte authentique était prévue avant le 31 mars et au plus tard le 15 avril en cas de prorogation pour réception de documents. Le 28 avril, une agence immobilière s’est substituée à l’acquéreur et a obtenu un prêt. Un an plus tard, l’agence immobilière (acquéreur) a assigné les héritiers du vendeur en vente forcée. La cour d’appel a rejeté la demande de l’agence et a prononcé la caducité de la promesse. Elle considère que les délais de réitération de la promesse par acte authentique étant dépassés, celle-ci devient automatiquement caduque et sans effet.
L’acquéreur se pourvoit en cassation. Il avance que lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, il est le seul à pouvoir se prévaloir de son éventuelle défaillance.
Il précise que la cour d’appel n’a pas recherché si les circonstances liées à la substitution et son comportement après le dépassement du délai pouvaient être considérés comme une renonciation tacite à la condition suspensive.
L’acquéreur expose enfin que la date conventionnelle de signature de l’acte authentique n’est pas une date butoir entraînant la caducité de la promesse, mais constitue le point de départ de la période à partir de laquelle une partie peut obliger l’autre à signer l’acte définitif. La Cour de cassation ne retient pas cette analyse. Elle rappelle que, sauf caducité expressément prévue à la promesse, le dépassement de la date de signature de l’acte authentique permet à une partie d’obliger l’autre à s’exécuter seulement si les conditions suspensives sont réalisées à cette date, mais ne lui permet pas de disposer d’un délai supplémentaire pour remplir ses obligations.
Elle retient que l’offre de prêt est postérieure à la date de réitération de la promesse et que dans ce cas, la caducité de la promesse peut, à compter de la date de réitération, être invoquée par les deux parties.
Lorsqu’une agence rédige le compromis de vente, il est important qu’elle soit vigilante, d’une part, sur la fixation d’une date butoir de réalisation des éventuelles conditions suspensives et, d’autre part, sur le suivi de ses dossiers et compromis en cours. En effet, si la date de signature de l’acte authentique est dépassée, alors que ldes conditions suspensives ne sont pas réalisées, chacune des parties peut invoquer la caducité du compromis. Pour éviter toute difficulté, si les délais prévus ne peuvent pas être respectés, il semble judicieux, dans le cadre de votre obligation d’information et de conseil, de proposer aux parties la signature d’un avenant visant à repousser la date de réalisation de la condition suspensive ainsi que la date de signature de l’acte final afi n de maintenir l’efficacité du compromis.
Cette précaution permet ainsi de sécuriser, d’une part, la transaction et, d’autre part, votre droit à honoraires.
Arrêt de la Cour de cassation du 4/2/2021, n° 20-15.913.
Arrêt de la Cour de cassation du 17/12/2008, n° 07-18.062.
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