« Contournement de l’agent immobilier et application de la clause pénale », Caroline Tomasi-Serre, avocate au Barreau de Paris

C’est en ce sens qu’a statué la cour d’appel d’Agen dans un arrêt rendu le 31 mai 2021 (CA AGEN, 31 mai 2021, n°19/00892).

En l’espèce, un couple donne mandat à un agent immobilier, de vendre, sans exclusivité, leur maison d’habitation.

En exécution de ce mandat, l’agent immobilier  fait visiter le bien à sept candidats acquéreurs potentiels dont un couple qui formule deux offres d’achat qui sont refusées par les vendeurs.

En réalité, les vendeurs avaient également donné mandat de vente à un deuxième agent immobilier auprès duquel ils ont obtenu un avenant au mandat initial ramenant le montant de ses honoraires de 18.000 euros à 10.000 euros.

Le couple d’acquéreurs potentiels s’étant également rapproché de ce deuxième agent immobilier, la vente s’est réalisée au tarif renégocié avec celui-ci.

Apprenant l’acquisition du bien par les clients qu’il avait présentés, l’agent immobilier ayant fait visiter le bien en premier et transmis aux vendeurs les deux offres d’achat qui ont été refusées rappelle à ses mandants :

• Que, d’une part, il leur était interdit de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par lui ;
• Que, d’autre part, à défaut de respecter cette obligation, le mandat prévoyait un dédommagement à leur charge d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat, soit 18.000 euros.

La cour d’appel considère que :

• L’application de la clause pénale suppose que la vente ait été effectuée au bénéfice d’un acquéreur présenté par le mandataire – ici, l’agent immobilier ayant transmis les deux offres d’achat qui ont été refusées – et connu des vendeurs et aux mêmes conditions de vente ;

• En l’occurrence, les deux propositions d’achat mentionnent bien l’identité des acquéreurs potentiels ainsi que leur domiciliation, de sorte que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’identité des acquéreurs potentiels ;
• Les manœuvres fautives résultent de l’élaboration d’un avenant au contrat entre les vendeurs et la deuxième agence immobilière n’ayant que ventilé différemment la somme entre les vendeurs et le mandataire ;
• La faute résulte du fait de l’acceptation, par les vendeurs, d’une proposition d’achat par l’intermédiaire de la deuxième agence, émise par les mêmes candidats acquéreurs au même prix de transaction alors que la mise en relation des parties avait été réalisée par l’intermédiaire de la première agence immobilière qui avait déjà transmis deux offres d’achat.

Par ailleurs, la cour d’appel relève que le mandat signé par les vendeurs et l’agent immobilier prévoyait à la charge des premiers s’ils vendaient le bien sans l’intermédiaire du second de communiquer la date et le prix de la vente, les nom et adresse de l’acquéreur et du notaire charge d’établir l’acte de vente et, le cas échéant, l’intermédiaire qui aura permis sa conclusion et que les mandants n’ont pas respecté cette obligation.

Ainsi, la cour d’appel considère que la responsabilité des mandants est engagée et que la clause pénale trouve à s’appliquer.

Cependant, la cour d’appel considère que le préjudice subi par l’agent immobilier sera justement réparé par l’allocation de dommages et intérêts d’un montant de 8.000 euros, l’attribution d’un montant correspondant à la commission intégrale du mandataire étant manifestement excessive, la transaction n’ayant pas eu lieu effectivement par son intermédiaire.

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