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Le plan local d’urbanisme définit les localisations et les délimitations des différentes zones d’urbanisation : U, AU, A, N et F.
Le Code de l’urbanisme (CU) utilise l’expression « règlement du PLU » dans une dénomination large qui englobe le règlement graphique, appelé aussi plan de zonage, et le règlement écrit (art. R. 151-10). Avant d’entreprendre la lecture souvent fastidieuse du règlement écrit applicable à un terrain, pour notamment en déterminer sa valeur, tout agent immobilier peut déterminer assez facilement le régime de la constructibilité qui s’y applique s’il maîtrise les grands principes attachés au zonage. Une consultation du géoportail de l’urbanisme permet en quelques secondes d’identifier la zone du PLU à laquelle se rattache le terrain concerné (https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/).
Sur la forme, la délimitation des zones du PLU n’est pas tenue de respecter les limites des propriétés ni même d’ailleurs les limites parcellaires cadastrales. Une seule propriété foncière peut donc être à cheval sur deux zones distinctes. Sur le fond, la réalisation de ce zonage permet à l’auteur du PLU d’attribuer des vocations urbaines aléatoires à des secteurs, lesquels seront soumis en conséquence à des règles divergentes. Le Code de l’urbanisme énumère de manière limitative les zones différentes auxquelles l’auteur d’un PLU peut recourir. Elles sont au nombre de quatre : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles et forestières. Petit tour d’horizon.
Peuvent être classés en zones urbaines, dites « zones U », des terrains nus ou bâtis appartenant aux « secteurs déjà urbanisés » ou à ceux « où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter » (art. R.151-18 du CU).
La zone urbaine correspond donc à un secteur déjà urbanisé au sein duquel se situent en général des constructions dont le nombre et la densité sont significatifs. La zone U peut cependant renfermer des terrains nus ayant vocation à être construits, à la condition que ces terrains soient bien équipés. Le critère essentiel réside en effet dans la desserte suffisante du terrain par les réseaux (eau, electricité et le cas échéant l’assainissement collectif). Toutefois, cette condition, si elle est nécessaire pour le classement en zone U, n’est pas suffisante. En d’autres termes, le fait qu’un terrain isolé soit viabilisé et même bâti n’oblige absolument pas l’auteur du PLU à le classer nécessairement en zone U.
Formellement, le règlement graphique fait le plus souvent référence non pas à une zone U mais à plusieurs zones urbaines distinguées grâce à des indices propres (Ua, Ub, Ux, Uz, etc.) correspondant à des sous-secteurs destinés respectivement à l’habitat collectif ou individuel, au développement commercial, à l’industrie, etc.
Selon l’article R. 151-20 du CU, peuvent être classés en zones à urbaniser, dites « zones AU », les « secteurs de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation ». Politiquement, la zone à urbaniser caractérise donc une intention de l’auteur du PLU de consacrer à l’avenir les terrains qui s’y trouvent à un développement urbain ou à une opération de rénovation urbaine. Techniquement, ce classement révèle le fait que les terrains inclus ne sont pas encore équipés ou du moins qu’ils sont insuffisamment desservis.
Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffi sante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de celle-ci, la zone sera le plus souvent dénommée ZAU ou Z1AU. L’opération d’aménagement peut être engagée immédiatement. La délivrance de permis de construire est conditionnée par la réalisation de cette opération faite le plus souvent sous la forme juridique d’un lotissement (autorisé par un permis d’aménager) ou d’une zone d’aménagement concerté (ZAC).
À l’inverse, lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation sera différée dans le temps. La zone sera alors qualifiée de zone 2AU.
Selon les termes de l’article R. 151-22 du CU, les zones agricoles, dites « zones A », correspondent aux « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ». Les terrains inclus en zone A n’ont pas nécessairement à faire l’objet d’une exploitation agricole effective (culture ou pâture). Quelle que soit leur utilisation actuelle, il suffit qu’ils présentent un potentiel en vue d’une exploitation agricole éventuelle ou à venir.
Ce zonage particulièrement strict ne permet que la réalisation de constructions nécessaires aux services publics ou aux exploitations agricoles. La jurisprudence fait preuve d’une particulière sévérité sur le contrôle des travaux susceptibles d’y être autorisés. Une maison d’habitation isolée peut toutefois connaître un certain nombre de transformations. Le classement en zone agricole n’interdit pas que soient réalisées des extensions ou des annexes dès lors qu’elles sont conformes aux dispositions du règlement écrit et qu’elles ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Pour connaître un changement de destination, un bâtiment situé en zone A doit avoir été repéré sur le plan de zonage (le plus souvent par un hachurage, un cercle ou une étoile).
En vertu de l’article R. 151-24 du CU, les zones naturelles et forestières, dites « zones N » et « zones F », correspondent aux « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison, soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels ».
À l’inverse des zones agricoles, les zones naturelles correspondent aux espaces devant être en principe préservés de toute forme d’urbanisation. Le classement d’un terrain en zone N peut être justifi é diversement. Il importe en toutes hypothèses que l’auteur du PLU le motive au regard notamment de l’intérêt environnemental du site ou des protections déjà existantes (site classé, ZNIEFF – zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique, site Natura 2000, etc.). La zone N, surtout si elle est équipée et riveraine de propriétés bâties, doit disposer d’un réel caractère naturel et ne pas avoir fait l’objet d’un classement simplement dans le but d’interdire ou de restreindre les possibilités de construire.
Le principe qui gouverne normalement la zone N est fort logiquement celui de l’inconstructibilité. Par exception, le règlement de la zone N peut autoriser les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages. De la même manière qu’en zone agricole, le classement en zone naturelle n’interdit pas de réaliser des extensions ou des annexes sur un bâtiment d’habitation. Les changements de destination de bâtiments existants sont aussi conditionnés par un repérage préalable.
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