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Les Français accordent une place primordiale aux transports dans le choix de leur bien immobilier. Si en ville, la proximité d’un réseau est un facteur de surcote important sur les prix de l’immobilier, elle peut aussi rimer avec nuisances et décote dans certaines communes.
Lors d’une recherche immobilière, si la localisation est le premier critère décisionnel, la desserte par un réseau de transports collectifs a aussi un poids considérable dans les villes de plus de 10 000 habitants. Pour mesurer l’impact réel des transports sur les prix de l’immobilier, la société française experte de la donnée immobilière Homadata a justement mené une étude sur le sujet lors de la 2ème édition de son Observatoire annuel de l’immobilier en mars 2021. L’occasion pour nous de faire le point sur les chiffres publiés.
« La présence d’un réseau de transports est incontestablement synonyme de dynamisme et de tout un écosystème qui s’y rapporte — commerces, services et entreprises » — entame Elise Decourval, Directrice France d’Homadata. Et pour cause, chaque jour, 30 % des actifs des grandes agglomérations empruntent les transports collectifs pour se rendre au travail et parmi eux, ils sont une grande majorité à préférer le métro. Résultat : on observe que les prix de l’immobilier sont plus élevés dans les communes desservies. Dans les villes concernées, il existe même une différence moyenne de 7,7 % sur les prix de l’immobilier entre un bien proche d’une station de métro (à moins de 500 mètres) et un bien plus éloigné.
D’ailleurs, c’est en périphérie des grandes agglomérations, là où le réseau de métro est moins développé, que la proximité d’une station a un impact encore plus important sur les prix de l’immobilier. Dans la petite couronne francilienne par exemple, à La Courneuve (93) où il n’y a qu’une seule station de métro, un logement situé à proximité connaît une surcote pouvant aller jusqu’à 25 %. Paradoxalement, dans les communes de Montreuil ou Vincennes qui sont mieux desservies, les biens proches du métro connaissent finalement une surcote moindre de 14,3 % et 11 %.
À Paris intra-muros aussi, on remarque dans les quartiers où les stations de métro sont plus rares, la proximité extrême avec celles-ci provoque une augmentation drastique des prix au mètre carré, comme dans le 7ème arrondissement à Solférino. À l’inverse, dans le 6ème arrondissement où les stations de métro sont plus nombreuses et rapprochées, la surcote est moindre. Même observation à Lyon : le réseau de métro y est moins dense et la proximité avec une station a donc encore plus d’influence sur le prix des biens (+ 16 % dans le 5ème arrondissement).
Si l’on en croit les chiffres de l’étude Homadata, dans les communes n’ayant pas de métro, la présence d’une station de train (RER, TER, Intercités) influe dans des proportions encore plus grandes sur les prix de l’immobilier. En France, le prix moyen au mètre carré d’un bien situé dans une commune avec une gare est supérieur de 28% par rapport à une commune n’en disposant pas.
Ainsi, la proximité de trains aux alentours d’un bien immobilier est très valorisée : elle engendre en moyenne une surcote de 9,3 % sur le prix du logement. En Gironde notamment, cette observation est flagrante puisqu’un bien immobilier situé dans une commune avec une gare est en moyenne 43,5 % plus cher que dans une municipalité sans moyen ferroviaire. La surcote s’élève aussi à 41 % dans le Puy-de-Dôme, 26,8 % à Massy (91) ou encore 24,2 % à Aix-en-Provence.
Pourtant, si les Français font des transports un critère essentiel dans le choix de leur bien, ce n’est pas toujours en faveur d’une proximité.
Pour certains qui se déplacent principalement voire uniquement en voiture, la présence d’une gare proche de leur domicile peut être au contraire source de méfiance. Elle est assimilée à des nuisances sonores et à un écosystème de transit qui n’a pas bonne réputation auprès des acquéreurs. Pour preuve à Saint-Malo, le prix au mètre carré des habitations proches de la gare subissent une décote de 18,7 %, tout comme à Couzon-au-Mont-d’Or dans le Rhône (- 16,8 %).
Si l’étude Homadata ne les mentionne pas, on pense également aux logements situés près des aéroports qui connaissent aussi une réelle dépréciation immobilière. Le Journal Officiel du Sénat chiffre une décote pouvant aller jusqu’à 15 % de la valeur des biens, notamment pour lorsqu’ils sont implantés dans les couloirs aériens de décollage et d’atterrissage et donc exposés à des nuisances sonores accrues.
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