Vente d’un bien immobilier et charges de copropriété

Publié le 18 février 2021

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Lors de la vente d’un bien en copropriété, les modalités de répartition des charges sont négociées par l’acquéreur. Les parties aménagent fréquemment les dispositions légales. Entre la réforme de la copropriété, entrée en vigueur le 1 er juin 2020, et la difficulté à tenir des assemblées en présence physique des copropriétaires en période de crise sanitaire, les modalités de prise de décision évoluent, et les compromis s’adaptent. L’analyse d’Anne-Claude Poncet, responsable juridique immobilier de Modelo.

Syndic et répartition des charges de copropriété

Le syndic applique systématiquement les règles contenues aux articles 6-2 et 6-3 du décret de 1967 : il demande au vendeur d’acquitter les provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel, jusqu’à la date à laquelle le notaire lui notifie le transfert de propriété. Puis il s’adresse à l’acquéreur afin de lui demander d’acquitter les charges exigibles après cette notification. Enfin, le trop ou le moins perçu sur provisions constaté lors de l’assemblée d’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire à la date de l’approbation des comptes.

Ces dispositions sont complétées par des règles spécifiques relatives aux avances et au fonds de travaux : les avances sont remboursées au vendeur, alors que les cotisations relatives au fonds de travaux, créé par la loi ALUR, restent attachées au lot.

L’aménagement de la répartition des charges entre vendeur et acquéreur

Fréquemment, vendeur et acquéreur s’entendent sur une répartition spécifique des charges. Ces stipulations prévues au compromis ne sont pas opposables au syndic, qui applique les règles légales. Il apparaît indispensable de le rappeler aux parties, avant d’énoncer les stipulations particulières à la vente envisagée.

Avances et fonds de travaux
Il est utile d’alerter l’acquéreur sur le fait qu’il aura à reconstituer les avances entre les mains du syndic. Concernant le fonds de travaux, les parties peuvent convenir, par exemple, soit que l’acquéreur remboursera au vendeur les cotisations déjà versées, soit d’en tenir compte dans le prix de vente ou dans la négociation globale de la transaction.

Provision du budget prévisionnel
Les provisions du budget prévisionnel sont acquittées par celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité. Les parties semblent attacher une importance croissante à une répartition prorata temporis pour la période au cours de laquelle l’acte authentique est signé.
Cette possibilité est donc offerte dans le compromis.

Travaux hors budget prévisionnel
Vendeur et acquéreur s’entendent sur le point de savoir si les travaux décidés avant le compromis, mais dont les provisions ne sont pas toutes acquittées, restent à la charge du vendeur ou suivent le régime légal. Dans cette dernière hypothèse, l’acquéreur, devenu copropriétaire, acquittera les provisions correspondantes et le vendeur ne lui versera aucune somme à ce titre. Il peut en être tenu compte lors de la détermination du prix de vente. En revanche, lorsque le vendeur prend en charge ces sommes, il devra les rembourser à l’acquéreur, auprès duquel le syndic les appellera.

L’incidence de la réforme de la copropriété

Quant aux travaux décidés entre le compromis et l’acte authentique, il est nécessaire de tenir compte des dispositions en vigueur depuis le 1er juin 2020. Les clauses du compromis évoluent avec la réglementation.
En effet, dans les « petites copropriétés », une assemblée n’est plus impérative : les décisions relatives aux travaux peuvent être adoptées à l’unanimité lors d’une réunion informelle, ou par consultation écrite. Cette possibilité est ouverte au syndicat des copropriétaires qui comporte au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen, sur une période de 3 exercices
consécutifs, est inférieur à 15 000 €.
Et, dans les copropriétés ne comportant que 2 copropriétaires, des travaux peuvent être décidés unilatéralement par le copropriétaire majoritaire, sans réunion d’une assemblée générale, ou lors d’une réunion informelle.

L’adaptation à la crise sanitaire

Enfin, en raison de la crise sanitaire, le vote par correspondance s’est fréquemment imposé, au lieu et place d’une assemblée. Pour tenir compte de ce contexte, prévoir que le vendeur devra transmettre à l’acquéreur les documents relatifs à une assemblée 10 jours à l’avance, permet de laisser le temps à l’acheteur de communiquer ses réponses aux fins d’envoi du document de vote par correspondance au syndic.