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L’année 2020 a confirmé l’extrême résilience des activités d’administration de biens (syndics et gestion locative) face aux crises. Cette force permet aux dirigeants de cabinets en pleine transition numérique et générationnelle d’aborder sereinement la transmission. Ariane Olive, Fondateur Gérant, Spark Avocats, et Patrice Durand, dirigeant de Approches et Stratégies immobilières, font le point.
Depuis toujours, le marché de l’administration de biens est morcelé en structures de petite taille. A titre d’exemple, FONCIA, principal acteur français représente environ 15 % de parts de marché si l’on se base sur les chiffres 2019. L’esprit familial des structures est un puissant atout, mais les transitions familiales ne sont plus les plus courantes et de nombreux dirigeants approchant de la retraite doivent désormais trouver un repreneur.
La morosité ambiante pourrait inciter à reporter des projets d’acquisition ou de cession, mais les attentistes risquent de manquer de belles opportunités ! Le modèle économique récurrent des cabinets se caractérise par des honoraires annuels pour les syndics et un pourcentage perçu sur les loyers encaissés pour la gestion locative. La location reste une activité semi-récurrente renforçant le modèle économique de ces structures. 
Cette régularité des revenus fait de ces entreprises des investissements long terme intéressants, dont la valorisation est élevée et celle-ci n’a pas baissé en 2020. Une fois l’activité lancée, les portefeuilles de clients sont extrêmement stables dans le temps et le turn-over reste très faible en cas de changement d’actionnaires.
La résilience des cabinets immobiliers sera à nouveau mise à l’épreuve en 2021. Conséquences indirectes et non maitrisées de la crise sanitaire, une hausse des loyers et charges impayés et une baisse de la demande locative pourraient les priver d’une partie de leurs revenus. Pour l’instant, l’impact est cependant limité, d’autant que si les conséquences sont directes sur le montant des honoraires de gestion perçus par les cabinets immobiliers, elles demeurent plus limitées pour les syndics de copropriété
L’autre facteur d’opportunité, outre le modèle récurrent, porte sur la dématérialisation des services qui permet d’assurer l’activité à distance quelles que soient les circonstances. Le développement des outils digitaux et les évolutions législatives récentes ont posé les bases d’une transition vers le « tout numérique » en matière de gestion immobilière, avec par exemple la tenue des assemblées générales en visio-conférence.
Certains dirigeants sont néanmoins rétifs à cette évolution, notamment à quelques années de la retraite. Ils n’ont pas forcément les moyens, l’appétence ou l’énergie pour investir dans de nouveaux outils. Nombre d’entre eux préfèrent alors céder leur activité. C’est une tendance qui ouvre de belles opportunités aux acquéreurs désireux de structurer ce virage.
La transition numérique du secteur est en effet aussi inévitable que prometteuse. C’est un important levier d’amélioration de la qualité du service clients, de rentabilité, de simplicité et de sécurisation de nombreuses activités de l’entreprise. Et donc de valorisation. Cela devient également un avantage concurrentiel. Pour les propriétaires bailleurs et les conseils syndicaux, un écosystème numérique efficace est aujourd’hui gage de transparence et de qualité de service.
Les grands groupes immobiliers ont largement engagé la dématérialisation de leurs services. En parallèle, ils sont à la recherche de structures à acquérir pour croître. Pourtant, les dirigeants sur le départ préfèrent parfois confier leur entreprise à des repreneurs indépendants. Espérant ainsi assurer une transition en douceur à leurs collaborateurs et collaboratrices, qui s’intégreront plus facilement dans une autre structure à taille humaine que dans un grand groupe.
Les rachats entre indépendants permettent également de pérenniser la relation de proximité avec les clients. Les groupes l’ont par ailleurs bien compris et investissent massivement dans les outils permettant d’être au plus près de leurs mandants.
Mais quel que soit le profil des acquéreurs, les cessions de cabinets vont se multiplier dans les prochaines années et permettront un renouvellement générationnel des dirigeants et une transformation numérique progressive. Acquéreurs et cédants peuvent être rassurées sur la stabilité des valorisations au sein de leur secteur. Le seul frein lié à la crise se trouverait peut-être du côté bancaire, où l’accès au crédit est devenu plus strict. Mais les projets prometteurs trouveront sans mal le soutien financier dont ils ont besoin.
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