« La réallocation d’actifs immobiliers », Bruno Rouleau

Détenir des biens immobiliers dans son patrimoine reste un des objectifs majeurs des ménages français, très attachés à la pierre. Ce patrimoine peut être issu d’une stratégie d’investissement menée par le propriétaire, ou provenir de dons ou d’héritages. Mais être propriétaire, c’est également accepter d’acquitter des charges inhérentes à l’entretien et à la préservation de ses biens, autant qu’espérer en tirer des profits et des revenus. Il peut aussi arriver qu’on ait besoin de liquidités pour réaliser des travaux, pour profiter d’une opportunité pour un nouvel investissement, pour aider son entourage ou préparer la transmission de ses biens, ou tout simplement pour assurer son train de vie ou des revenus complémentaires.

Si le patrimoine est exclusivement ou très largement investi en immobilier, il n’est alors pas facile ni jamais très rapide de procéder à des ventes, surtout si le contexte économique ne s’y prête pas. On se retrouve devant le dilemmed de céder son(ses) bien(s) dans des conditions peu favorables ou de ne même pas pouvoir attendre le délai d’une cession.

Il existe différentes solutions financières pour obtenir des fonds sans forcément aliéner définitivement ses actifs immobiliers. Tour d’horizon.

La vente à soi-même pour transmettre

Tout d’abord, rappelons ce qu’est une vente à soi-même. Il s’agit du transfert (mutation pour les puristes) à titre onéreux d’un bien détenu à titre personnel à une structure dans laquelle l’ancien propriétaire sera partie prenante. À titre d’exemple, Monsieur et Madame X sont propriétaires de plusieurs biens et ils voudraient commencer à préparer la transmission de leurs actifs à leurs enfants. Ils créent une société civile immobilière (SCI) ou une autre forme juridique, et y font intervenir leurs enfants ainsi qu’eux-mêmes. Pour cela, ils devront faire évaluer le ou les biens à «basculer» dans la SCI et procéder à l’enregistrement de la mutation dès la création de la nouvelle structure acheteuse.

Comme il s’agit d’une vraie vente, il va y avoir le prix de l’achat ainsi que les droits de mutation à acquitter aux anciens propriétaires. Cela se fait par le biais d’un crédit bancaire qui, en finançant l’achat par la SCI, permet de dégager, en faveur des vendeurs, des liquidités correspondant au prix du bien.

Une opération délicate pour la banque

La banque sollicitée, qui est souvent déjà en relation avec les propriétaires, fera attention à plusieurs éléments. S’agissant de la nature même de l’opération, elle s’assurera que l’objectif patrimonial est avéré, notamment au travers des statuts. Qu’il ne s’agit pas d’un écran juridique pour isoler le patrimoine en le transférant vers une personne morale, protégeant ainsi d’un éventuel recours de tiers sur ledit bien. Ensuite, le banquier vérifiera que la valeur du bien correspond bien au prix du marché, et qu’il n’y a pas de surévaluation pour dégager des liquidités, car sa garantie serait alors de moindre qualité. Enfin, il s’attachera à essayer de préserver une partie des liquidités dégagées de l’opération, généralement en affectant une quote-part en garantie complémentaire à la garantie intrinsèque de la transaction.

Mais ce type d’opération pose à la banque la question de la complicité potentielle dans un abus de droit car, sur les vérifications évoquées précédemment, il n’est pas toujours facile, surtout en présence d’un patrimoine de valeur élevée et/ou d’une situation familiale complexe, de se protéger en cas de recours ultérieurs – de la part d’ayants droit par exemple qui se jugeraient spoliés. Et la présence d’un notaire n’est pas en soi-même une protection suffisante, car le banquier doit s’assurer, lors de l’analyse du crédit, du caractère adapté et cohérent de l’opération à la situation du client. Et pour peu que la nouvelle structure compte des associés mineurs, il faudra aussi veiller à ce que l’opération soit validée par le juge des tutelles.

Enfin, il ne faut pas oublier que la nouvelle structure propriétaire du bien doit pouvoir rembourser le prêt consenti.  En l’absence de location, cela signifie que c’est une charge qui incombe aux associés de la structure, qui doivent donc être capables de satisfaire eux-mêmes aux échéances du crédit. Autant dire que si cette solution existe, elle reste réservée à des clients aux revenus conséquents et ayant de bonnes relations avec le banquier prêteur.

Le crédit hypothécaire pour sa souplesse

Il n’est pas forcément nécessaire de créer une nouvelle structure et de basculer un bien dans celle-ci pour obtenir un prêt bancaire. On peut aussi solliciter son banquier, en direct ou via un courtier, pour obtenir un prêt dont la seule finalité est de liquéfier son bien immobilier. Cette pratique du prêt sur gage (hypothèque pour ce qui est du bien immobilier), existante en France mais peu courante, est issue des pratiques ancestrales bancaires qui  consistent à prendre un actif en garantie et à mettre une partie de la valeur à disposition du propriétaire. Si le débiteur ne peut rembourser, le banquier fait procéder à la vente et récupère son argent sur la vente réalisée.

Les spécificités françaises

Cette façon d’agir est très prisée chez nos voisins anglo-saxons, allemands ou belges, où la capacité de remboursement est un critère désormais regardé comme en France, mais où la valeur de la garantie est toujours très forte. Pourquoi en France, est-ce si compliqué ? D’abord, parce que les banques françaises préfèrent accompagner des clients dans un projet de constitution de patrimoine immobilier plutôt qu’intervenir sur un patrimoine déjà existant. Ensuite, parce que le marché du crédit est dynamique depuis de nombreuses années et que les banques concentrent leurs capacités de prêt sur des accessions qui vont leur permettre de gagner de nouveaux clients. Mais aussi parce que la loi quant à la protection du consommateur est très stricte en France. Et dès lors qu’on sort du schéma d’un crédit d’accession, les tribunaux remettent plus facilement en question le devoir de conseil du banquier.

Enfin, c’est plus psychologique : la situation des clients qui souhaitent recourir à un crédit hypothécaire est souvent plus compliquée qu’il n’y paraît au moment de la demande. Or la banque ne souhaite pas se transformer en vendeur liquidateur d’actifs immobiliers.

Minoration de la valeur du bien

Est-ce à dire qu’il est impossible de contracter des crédits hypothécaires pour dégager de la trésorerie ? Non, c’est possible, mais le banquier s’attachera à valider, voire minorer la valeur du bien proposé, au prétexte qu’en cas de cession par défaillance, il y a une inconnue importante sur la valeur de secteur à ce moment-là. Ensuite, le bien devra souvent être facilement liquidable sur le marché. Exit les biens atypiques, d’une valeur unitaire illiquide, ou les biens loués. Mais surtout, hors de question d’aller prendre la garantie sur la résidence principale du ménage, au risque de s’exposer à une procédure longue en cas de défaillance pour faire expulser une famille devenue insolvable.

Cependant il existe d’autres banques que les banques françaises, mieux rôdées à ce type de prêt. Par contre, les zones où se situent les biens en garantie seront souvent réduites aux régions à forte attractivité immobilière ou qui ont un marché stable et fluide.

Le prêt viager hypothécaire, très encadré

Instauré dans le droit français par le décret de 26 mars 2006, le prêt viager hypothécaire est décrit par l’État de la façon suivante : le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter une somme d’argent en contrepartie d’une hypothèque sur un bien immobilier. Il est différent de la vente en viager et de l’hypothèque. Au décès de l’emprunteur, l’organisme financier se rembourse en capital et en intérêts en revendant le bien immobilier mis en garantie. Il est toutefois possible de payer les intérêts de manière périodique et d’effectuer un remboursement anticipé du prêt. Par ailleurs, les héritiers peuvent demander à racheter le bien lors du décès en remboursant le crédit auprès de la banque. Ce prêt, très encadré par les textes législatifs, est obligatoirement signé devant un notaire, qui devra s’assurer de la capacité de la personne à contracter en mettant ainsi en jeu son patrimoine, mais aussi en veillant à vérifier qu’il n’existe pas d’autres solutions pour elle.

La personne qui sollicite un prêt viager hypothécaire doit être propriétaire du bien immobilier, lequel ne peut être qu’à usage résidentiel – résidence principale, secondaire ou loué. Les locaux commerciaux ou à usage professionnels ne sont pas éligibles. En souscrivant un prêt viager hypothécaire, la personne demeure propriétaire de son bien. Elle devra donc continuer de l’entretenir et de veiller à préserver sa qualité et sa valeur.

Un prêt sollicité par les plus de 60 ans

Bien que le dispositif puisse s’adresser à toute personne physique, il est généralement sollicité par des personnes âgées et souvent seules. D’ailleurs, les rares banques ayant proposé ce type de produit l’ont fait auprès de clients dont l’âge a toujours été supérieur à 60 ans.

Au terme « viager », ce prêt en reprend le raisonnement du calcul de la quotité disponible débloquée et le coût du remboursement en regard de l’âge et de l’espérance de vie. Moins l’âge est avancé, plus le coût sera finalement élevé, et moins les fonds débloqués seront importants (entre 15 et 75 % de la valeur expertisée du bien). Le prêt étant par nature censé se déboucler au décès de l’emprunteur, il n’y aucune obligation de s’assurer. Il est à noter que si le cumul des intérêts ajoutés au capital emprunté devait, au décès, dépasser la valeur du bien, la différence est prise en charge par la banque prêteuse.

Le taux d’intérêt fixé est libre, mais le seul établissement qui distribuait ce prêt était le Crédit Foncier, aujourd’hui disparu, qui pratiquait un taux nominal de 4,80 %. Et il n’y a pas de condition de revenus appliquée à l’octroi du prêt, et donc pas de notion de taux d’endettement.

Le marché était donc orphelin jusque fin 2019, date à laquelle un autre acteur bancaire a relancé une offre en test avec trois enseignes de courtage en crédit sélectionnées, proposant un TAEG aux environs de 5 %, sachant que le TAEG exact va dépendre de la durée prévisionnelle de détention du bien, et donc de l’âge de la personne au moment de la souscription.

Le réméré : une vente avec faculté de rachat

Suite à un accident de la vie, des propriétaires peuvent se trouver gravement en difficulté, au point que l’accès au crédit leur est refusé pour cause d’un fichage à la Banque de France. De plus les procédures contentieuses liées à la  déchéance du terme du ou des crédits vont s’amplifi er pour aboutir à une saisine et à la vente aux enchères du bien, qui ne soldera peut-être même pas l’ensemble des dettes.

La vente à réméré n’est en aucun cas un crédit mais une vraie vente avec transfert de propriété, entraînant dépossession. Mais c’est une vente « temporaire », car celui qui vend dispose d’une faculté de rachat, exclusive et irrévocable, pendant une durée qui ne peut pas excéder cinq ans. En pratique, il est courant et plus intéressant que la durée soit de deux ou trois ans. Durant ce délai, le vendeur peut continuer à jouir de son bien, soit en l’occupant, soit en percevant les loyers, s’il s’agit d’un bien à usage locatif.

Le Code civil (article 1659 et suivants) encadre cette vente avec faculté de rachat. Lorsque le vendeur exerce ce droit, il ne s’agit pas d’un nouvel achat mais d’un retour à la situation initiale. Il n’y aura, par exemple, pas de droits d’enregistrement prélevés sur ce rachat, et si une plus-value avait été réglée à l’acte initial, elle sera remboursée par l’administration fiscale au moment de la sortie.

Lors de la vente, le notaire rembourse les créanciers et le vendeur retrouve une sérénité fi nancière. Si son souhait est de racheter son bien au travers un crédit, il patiente quelques mois afin que les fichages soient levés et que ses comptes bancaires affichent le retour à une bonne gestion. Il sera alors en mesure de solliciter un crédit immobilier pour racheter son bien au prix déterminé dans l’acte initial.

Entre 60 et 70% de la valeur vénale du bien 

La vente à réméré s’adresse donc principalement à des propriétaires qui n’ont plus de solution auprès du système bancaire et qui souhaitent ne pas être dépossédés de leur bien immobilier, tandis que les procédures à leur encontre débutent ou s’accélèrent. C’est l’ultime solution pour conserver son bien et sortir de la spirale d’un endettement mal contenu.

Le vendeur peut aussi souhaiter vendre son bien à un tiers au juste prix et ainsi récupérer le différentiel avec le prix convenu dans l’acte notarié initial. En effet, en raison des contraintes de l’opération (différé de jouissance et faculté de rachat), la vente du bien à réméré se fait généralement pour un prix, acte en mains compris, entre 60 et 70 % de la valeur vénale du bien. Par ailleurs, la faculté de rachat, inscrite sur le livre des hypothèques, lui permet de mettre en vente le bien même s’il n’en est plus propriétaire. Pendant la durée de l’opération, le vendeur devra indemniser l’acquéreur afin de pouvoir continuer à rester occupant du bien, au travers d’une indemnité proche des prix de marché des loyers.

En revanche, la vente à réméré présente des risques. Il est important de rappeler qu’il s’agit d’une vraie vente qui se conclut chez un notaire chargé de rédiger l’acte. C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné par une société spécialisée reconnue sur le marché et disposant de références. Cette dernière devra analyser exhaustivement la pertinence et la faisabilité de l’opération. Tout d’abord, il faudra vérifier que l’opération répond aux besoins du vendeur et qu’en conséquence, le réméré est réellement causé. Ensuite, il faudra analyser la capacité du vendeur à  exercer  sa faculté de rachat : pérennité des revenus, calcul de la capacité d’endettement en fonction de l’âge, des revenus et des spécificités du foyer. Dans tous les cas, une vente à réméré ne peut pas s’envisager si toutes les pistes bancaires n’ont pas été épuisées.

Bref, on voit bien que s’il existe plusieurs solutions pour rendre son patrimoine immobilier plus liquide, l’attitude des prêteurs, qu’ils soient bancaires ou civils, l’encadrement législatif et la situation de marché peuvent rendre la démarche compliquée et délicate. La bonne vieille recette d’un patrimoine diversifié, y compris dans la typologie des biens achetés, reste une clé pour assurer des ventes rapides, ou pour proposer des garanties aux prêteurs en cas de besoin, toujours précieuse en cas d’imprévu ou d’urgence.

Auteurs : Bruneau Rouleau et Jean Valade

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